2주택자 부동산 양도소득세, 취득세 관련하여 문의 드립니다.

Question

현재 상황:

• A빌라 : 2천만원 언저리 취득 / 보유기간 37년 / 37년동안 실거주 / 현재 1억 4천만원에 매매(2021.01.23) / 서울

• B아파트 : 1억 1천만원에 취득 / 보유기간 15년 / 월세 받는 중 / 1억 8천만원에 매매(예정) / 경기도 양주(조정지역)

안녕하세요.

부동산 관련해서 세금이 너무 어려워서 문의 드리게 되었습니다.

위에 올린것 처럼 지금 서울에 빌라 1채, 경기도 양주에 아파트 1채를 가지고 있고

둘 다 조정지역에 해당합니다.

위의 두 집을 모두 팔고자 하는데, 효과적으로 매매 하려면 어떤 순서로 매매해야 하는지 알 수가 없어서 질문 올립니다.
그리고 새로운 집을 사게 되면 언제 매입해야 하는걸까요?

일단 가장 궁금한점은 양주 아파트는 차액이 6천만원, 서울 빌라는 1억 2천만원인데

이 경우에 양주 아파트를 먼저 파는 것이 세금 측면에서 효과적일지 궁금합니다.

궁금한 점이 많아서 답변 주시면 아하커넥츠로 1:1 상담 요청 드리려고 합니다.

답변 기다리고 있겠습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

조정대상지역의 2주택의 경우 먼저 양도하는 주택은 중과세가 되어 장기보유특별공제를 적용받지 못하고 중과세율을 적용받기 때문에 차액이큰 A주택을 나중에 양도하는게 유리할 것으로 사료됩니다. 또한, 올해부터 1세대 1주택 보유기간 등 기산일을 최종 1주택이 된 때부터 기산하기 때문에, 어느 한 주택을 양도하더라도 그 때부터 2년이상 보유, 실거주해야 1세대 1주택 비과세적용이 가능할 것으로 판단됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 양도소득세 과세대상 주택이 2채일 경우, 세금이 적게나오는 주택을 먼저 파는 것이 유리합니다. 최종 1주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있기 때문에 양도세가 많이 나오는 주택을 나중에 팔아야 효과적입니다. 위의 경우, 양주아파트를 먼저 처분하는 것이 낫습니다. 다만, 조정대상지역이기 때문에 장기보유특별공제가 배제되고 기본세율에 +10%세금이 가산됩니다.

2. 신규주택을 취득하실 경우라면, 주택 처분 후 매입하는 것이 취득세를 절세할 수 있습니다.

취득세의 경우 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득할 경우 8%, 3번째 주택 이상은 12%가 부과되며 비조정대상지역에서 2번째 주택을 취득할 경우 1~3%, 3번째 주택을 취득할 경우 8%, 4번째 이상 주택을 취득할 경우 12%의 취득세가 부과됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.