수익공유형 모기지 관련 질문하려고 합니다

Question

제가 이해한 수익공유형 모기지 상품은

10억 건물 분양한다고 가정하면

정부 50프로 투자 명목

제가 1.5억 준비하고 ltv70프로로 3.5억 대출받는다고 했을 때

만기 시에 집값이 12억으로 오르면

차익에 대한 부분을 각각 1억씩 정부랑 반반 나눠 갖는 개념 아닌가요?

그렇게 생각했을 때 손해보는 부분이 없는 좋은 상품이라고 생각하는데, 막상 부동산 관련 커뮤니티에서 대화하는 모습을 보면 모기지 하지 말라는 이야기들이 대부분입니다. 제가 모르고있는 허점이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

수익공유형 모지기상품은 저금리로 대출금을 빌려주고 추후 주택 매각이 나 대출전액 상환시 발생한 시세차익의 일부를 주택도시기금과 나누는 방식입니다. 즉, 1%대 저금리를 장기간 이용하는 대신 정산비율에 따라 시세차익을 나누는 것으로 보통 10~50%, 자녀수와 장기대출 유지 여부에 따라 달라집니다. 질문에서는 몇가지 잘못된 부분이 있는데, 본인자금과 대출을 더해 총 주택가격을 부담하셔야 합니다. 즉 10억주택을 구매하는데 본인자금과 대출을더해 5억만 내면 되는게 아닙니다. 결국 현행 주담대의 경우 매월 3~4%이자를 부담하고 시세차익을 모두 갖게 되나, 위 모기지의 경우 1%대 이자를 부담하지만 시세차익을 온전히 가져오지 못하는 것이므로 신혼희망타운의 경우 시세보다 낮은 분양가로 모집을 하는 특성상 이자절감보다는 세차익에 대한 기대가 크기 때문에 그렇게 유리한 정책이자 손해보는 부분이 없다고는 볼수 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

지분형 모기지의 경우 집값의 50%를 공공이 지분을 가지고 나머지 50%를 매수자가 투자를 해서 지분형태로 소유권을 가지게 되고 만일에 매수자가 입주를 하게 되면 나머지 공공의 50% 지분에 대한 사용료도 납부를 해야 됩니다.

실거주 시 비용이 크게 들지 않는 다는 장점은 있을 수 있으나 향후 주택가격이 상승을 하게 될 경우 상승분의 50% 만 가지고 있다는 단점도 있을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

기본 개념은 맞ㅅ흡니다.

하지만 내가 산 집인데 수익 절반은 정부가 가져가니 구조적으로 반감이 큰 제도입니다.

겉으로 보기엔 투자 부담이 줄지만 실제로는 집값이 오르면 내가 얻는 수익의 상당 부분을 정부에 넘겨야 합니다.

심리적으로 절반은 정부의 집처럼 느껴져 꺼리는 사람이 많습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

수익공유형 모기지는 분명히 겉보기에 정부와 함께 투자하고, 리스크도 나누고 수익도 나눈다는 취지로 굉장히 매력적으로 보일 수 있습니다

실제로도 주택 구입 부담이 큰 무주택자에게는 좋은 옵션이 될 수 있습니다

하지만 커뮤니티에서 반대 의견이 많은 이유는 겉으로 보이는 구조보다 복잡한 조건과 숨겨진 불리한 요소들이 존재하기 때문입니다

수익공유형 모기지 대부분은 공공 분양 등과 연계되며, 실거주 의무, 전매 제한 기간이 붙습니다

투자나 임대 목적으로는 활용이 거의 불가능하고, 주택 이동성도 떨어진다고 합니다

집값이 떨어지면 정부도 손해 보긴 하지만, 내 입장에서는 대출금+이자 부담이 여전히 존재하고 시장이 하락할 때 빠르게 매도하거나 다른 주택으로 이동하는 것이 어렵습니다

집을 팔 때 정부 몫을 정산해야 하므로 매각 절차가 복잡하고, 자유로운 처분이 어렵고 일부 사례에서는 정부 지분 산정 기준이 불투명하거나, 시장가보다 불리하게 산정되는 경우도 있다고 합니다

일반적인 보조금이나 혜택이 아닌, 공동 투자자라는 구조이고 결과적으로 정부가 도와주는 게 아니라 공동 소유자처럼 수익을 가져가는 구조라는 점에서 심리적 거부감도 크다고 합니다