경제
22년된 아파트 매매후 누수문제로 고통받다, 이제는 소송준비를 어떻게 해야 되나요 ???
2025년1월22일 “22년된 아파트 매매후 매도인하자담보를 언제까지 해줘야하나요 ????”라는 질의를 했던 사람입니다.
※ 소송개요 및 요약
Ⅰ. 계약서
가) 계약내용
1) 2024.09.07. - 유선상으로 가계약하고 가계약금 받음.
2) 2024.09.28. - 본계약.
3) 2025.01.17. - 잔금 수령.
나) 매매계약서 특약사항란
1)---현시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 매수인과 현장방문후 계약을 체결함.
2)---매수인 리모델링 부분에 대해서는 매도인 하자담보책임을 책임을 배제하며, 아파트 노후로 인한 부분은 매수인이 수리한다. (단, 매도인이 고지하지 않은 중대한 하자가 있을경우 또는 부동산인도일 이전 발생한 누수부분이 있을 경우에는 매도인이 수리한다.)
Ⅱ. 경과사항
가) 2024.09.07. - 중개인에게서 전화연락이 와 최종매매가격과 중개수수료(복비)를 정하고, 가계약금을 이체받고, 본계약일을 정함.
나) 2024.09.28. - 본계약 체결일날에 주고 받은 내용요약.
- 안방화장실을 현 세입자가 사용하지 않고 있다는 것을 알고 있었냐는 매수인의 질문 에 현세입자가 6년을 살고 있었으며, 그들이 집을 어떻게 사용하고 있는지는 매도인 이 알 수 있는 상황이 아니었다고 했고, 중개인도 그점을 강조함.
- 입주후 안방화장실을 정상사용하면서 그동안 사용하지 않았던 이유 등으로 배관이나 악취등에 문제가 있을수도 있다는 대화는 있었으나,
. 중개인의 말이 오래된 아파트는 악취는 다 있다하여, 배관문제만 거론함.
. 배관의 문제라면 매도인으로서의 책임을 다하겠다고 함.
. 매수인은 본 아파트 또 다른 동에 거주하고 있었기에 본 아파트의 노후 사정을 잘 알고 있었으며 그리하여 입주후 전체 리모델링을 생각하고 있어서, 리모델링 후 누수는 매도인이 책임을 질 수 없다 했고, 중개인도 분명한 의사표시를 함.
다) 날짜는 ?? (추정할 수는 있음) - 중개인이 전화가 와서 입주전 미리 도배를 하겠다고 현 세입자에게 문을 열어달라고 하였으나, 전세보증금을 받지 않은 상태에서 문을 안열 어준다고 하여 사정사정해서 전세보증금중에서 1,000만원을 미리 줄테니까 도배는 할 수 있게 해달라고 협의를 했다고, 저에게 1,000만원을 보내주면 현 세입자에게 이체를 해 주었으면 한다고 하여 입주전 도배를 할 수 있게 됨.
※ 이후에는 제가 그동안 몰고 다니던 차를 폐차시켜서 택시를 타고 다님.
라) 2025.01.16. - 입주전 도배하는 날 누수가 있다고 전화가 와서 직접 갔더니 누수업자가 이미 와서 작업중 이었으며, 매도인인 저는 누수확인을 전혀 할 수 없 었던 상황이였으며, 나중에 관리사무소 설비담당과장으로부터 알게 된 사 실은 중개인의 요청으로 업자를 소개했다고 함.
Ⅲ. 소송의 과정 및 핵심내용
가) 2025년 1월 17일이 잔금일인데, 하루전인 1월16일 입주전에 도배등을 미리 하겠다고 이미 이사를 한 현 세입자의 동의를 얻어 도배 등을 하면서, 전에 살던 세입자가 6년을 살면서 누수와 관련해서 어떤 말이나 전화도 없었는데, 공인중개사(중개인)가 전화가 와서 분배기에서 누수가 발견되었다하여 택시를 타고 직접 갔더니, 누수업체를 불러서 이미 누수탐지작업을 하고 있더라고요.
당연히 전 뒤늦게 연락받고 갔었기에 누수업체를 누가 불렀는지도 모르고 작업을 하는 것을 지켜보았습니다.
나) 이후
1. 안방 외벽쪽 벽을 도배하려고 현재되어 있던 도배를 뜯어보니 곰팡이가 피어있다고 판넬 을 대고 작업을 한다고 총60만원이 소요되는데 저에게 50% 부담을 하라하여 30만원,
2. 작은 방 베란다 쪽의 창고에도 곰팡이가 핀다고 30만원,
3. 화장실 앞쪽 붙박이 장 안에도 곰팡이가 판넬까지 피었다고 판넬교체비용까지해서 40만원,
4. 분배기 2개소(분배기 개수로는 4개) 교체비용 170만원,
5. 그렇게 하고, 집으로 돌아왔는데, 중개인으로부터 전화가 와서 세탁장쪽 배관에서도 누수가 있다하여 30만원까지 부담을 했었는데,
1~5까지는 잔금지급일인 17일까지의 경과내용이고요,
이후는 잔금 지급일 17일 이후 발행된 것으로
6. 분배기 교체후 화장실쪽 분배기에서 거실쪽으로 연결되어있는 바닥에서 누수가 의심된다며 공사한다하여 추가로 65만원도 지불을 했습니다.
1번에서 6번까지 총 3,650,000원을 지불했는데,
7. 이제는 바로 그 65만원짜리 거실쪽 바닥누수공사 작업중 바닥배관이 22년전 아파트 처음 지을때 햇빛을 받은 배관같이 문제소지가 있는 배관을 사용했다고, 지금은 아무문제도 없는데 누수된 배관의 부식상태를 보니 거실과 안방 등 실내 바닥 배관 모두를 교체 해야한다고 7~800만원을 요구합니다. 게다가 작업후에는 본인들이 원하는 장판으로 설치해 주기를 바랍니다.
8. 아파트가 입주한지 22년이나 지난 아파트인데, 매도인이 어디까지 책임을 져야하는지 답답한 마음에 인터넷 법률 상담사이트 “아하”에 문의도 했었습니다.
9. 하도 답답해서 지금 작업중인 설비업체가 아닌 또다른 공사업체를 제가 알아보았는데, 그 전문가가 현 아파트의 난방배관도면을 받아서 검토해 본 결과의 의견은 이렇습니다.
- 거실은 6개 구역으로 나누어져 있고, 안방은 3개 구역으로 나누어져 있습니다.
- 지금 누수가 의심된다는 부분이 거실의 6개구역중 4번구역이기에 문제가 된 구역만 작업 을 한 후, 누수탐지 검사 후 더 이상의 누수가 없다면 끝이라고 합니다.
10. 매수인으로부터 전화가 와서 집안전체(거실과 안방 모두)의 배관교체비용 7,900,000원에서 거실누수예상구역전체분 1,185,000원 과 이후에 발생할 수 있는 부분등으로 800,000원을 추가로 요구하였습니다.
11. 저는 그렇게라도 마무리를 하고 싶어 여기까지 부담하는 조건으로 계약서의 특약사항을 추가하여 재작성하고자 하였으나, 중개인이 난색을 표하고, 그즈음 “아하”사이트에 올렸던 질문에 답변이 올라오고, 주변에 공인중개인을 하는 지인등의 의견을 종합해 볼 때 매도인으로써 할만큼의 도리는 다했다하며 더 이상 관여하지 않아도 될 것 같다는 판단에
12. 중개인과 매수인과는 더 이상 연락을 하지 않았었는데,
13. 2025.03.26.일자로 내용증명이 왔네요.
- 현재는 누수도 없는데 22년된 아파트의 노후된 배관전체 즉, 집안전체 배관교체비용 7,900,00원 과 공사를 위해서 이사해야하는 이사비용 및 공사후 바닥 장판등의 비용까지 청구하겠다고...
14. 2025.04.01.일자로 저도 내용증명을 보냈습니다.
- 짧은 경험과 중개인의 요구등으로 지금까지 지불한 비용은 건물의 구조적인 하자에 의한 것이라기보다는 22년된 노후로 인한것 같았지만, 지불한 돈을 반환 요구하지 않는 것으로 마무리를 하고자 하였으나,
- 내용증명에서처럼 소송으로 나간다면,
1)안방 외벽쪽 도배비용 총60만원중 50%인 30만원, (누수가 아닌 결로로 판단)
2)작은 방 베란다 쪽의 창고 곰팡이 제거 30만원, (누수가 아닌 오랜기간 습기로 판단)
3)화장실 앞쪽 붙박이장 곰팡이제거 및 판넬교체비용 40만원,(누수가 아닌 결로로 판단)
4)분배기 2개소(분배기 개수로는 4개) 교체비용 170만원,(누수확인 못한 상태에서 진행됨)
5)세탁장쪽 배관누수 30만,(누수확인 못한 상태에서 전화통화로만 진행됨)
6)분배기 교체후 화장실쪽 분배기에서 거실쪽 바닥 누수의심공사 65만원(누수확인 못한 상태에서 진행됨) 등
이미 지불한 총3,650,000원과 이런 문제들을 해결하기 위한 기간의 정신적 및 육체적인 위자료 등까지를 청구하겠다. 고 내용증명을 보냈습니다.
15. “아하”에서 자문내용 중 영수증을 챙겨두라고 했는데, 매수인에게 영수증이 필요하다고 했는데, 아직까지 받지를 못했습니다. 물론 계좌이체한 결과는 은행에 가면 띨 수는 있겠지요.
16. 지금까지 미루어 짐작컨대 소송을 준비하려고 합니다. 어떻게 대비를 해야하나요 ???
- 주변에서는 변호사까지는 선임할 필요는 없을 것 같다고 합니다.
- 지인중에서 현직 공인중개사가 있어서 그분이 대리인으로 하겠다고 걱정말라고 합니다.
- 그래도 저는 부동산 관련 짧은 경험으로 위에서 같이 당해왔기에 뭘 더 준비를 할지
자문을 구해 봅니다.
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
최우선 조치: 변호사와 상담 후, 내용증명을 한 차례 더 발송하여 명확한 법적 입장을 전달
소송 가능성 대비: 계약서 특약, 누수 원인, 기존 공사 비용 등에 대한 증거 확보
반소 가능성 검토: 매수인이 소송을 제기하면 이미 지급한 비용(365만 원) 반환 청구 고려
소송 전에 한 번 더 매수인과의 협상을 시도하는 것도 좋은 방법이며, 변호사 상담을 통해 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 참고하세요!!