조합원 매물 매매계약시 조합원 지위 승계에 관한 질문

Question

해당지역은 조정대상지역으로 지정되어 토지거래허가 신청 후 아파트 매수가 가능한 지역입니다.

제가 매수 예정인 매물은 조합원 매물이며, 토지거래허가 약정서 작성시 매도인이 조합원 지위를 유지하겠다라는 내용을 부동산에서 듣지 못하였고 해당 내용도 약정서 내에 작성되어 있지 않습니다.

토지거래허가 승인 후 본계약 체결을 앞두고 부동산 매매계약서 특약사항 협의중 조합원 지위를 승계하지 않고 매도인이 지속 유지하겠다라는 특약사항 문구가 삽입되어 사실관계를 확인하는 중입니다.

이 경우

약정서 작성시 조합원 지위에 대한 승계 여부 협의를 진행했어야하는것 아닐까요?
하지 않아서 지금 의견의 차이가 있는 경우 매도인 또는 매수인 어느 측 귀책사유가 더 클지 그리고 해당 내용에 대한 중개인의 의무를 위반한 내용은 아닌지 여쭙습니다.

약정금은 2천만원 걸려있고 매수인측은 조합원 매물을 매수하는것이기 때문에 조합원 지위는 당연히 승계되는걸로 생각하였습니다.

Answer 1

약정서 작성 시점에 조합원 지위 승계 여부를 협의·기재했어야 합니다. 하지 않은 것은 중개인의 설명의무 위반 가능성이 크고, 매도인도 신의성실 원칙 위반 소지가 있습니다. 매수인은 조합원 지위 승계를 전제로 계약을 진행했으므로, 특약으로 지위 유지 문구가 삽입된다면 계약 목적과 다르다고 주장할 수 있습니다. 약정금(2천만 원)은 계약 불성립 시 반환 여부가 쟁점이 될 수 있으며, 매수인이 조합원 지위 승계를 전제로 계약을 추진했다는 점을 입증하면 반환 가능성이 높습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

조합원 매물 이라도 해서 조합원 지위가 자동 승계 되는 건 아니고 토지거래허가와 별개로 승계 가능 여부가 법과 조합 규정에 따라 달라진다는 점이 핵심입니다.

지금 적어주신 사정만 보면 조합원 지위 승계 여부를 계약 전 분명히 합의 했어야 하는 사안으로 보입니다.

감사합니다.