LH전세사기피해주택 매입 대금 (전세대출vs신용대출 갚는 순서)
안녕하세요
전세사기피해자입니다. 이번에 다행히 LH에서 매입을 하게 되었는데 문제는 깡통주택이라 전세대출이 다 안갚아진다는 점입니다...
전세금 : 1억 5천
전세대출 중기청 : 1억
신용대출 : 4천
현금 : 1천
LH매입 대금 : 9천 (한달 뒤 입금 예정)
손해금액 : 6천만원
LH전세사기피해주택 매입 대금을 받으면 신용대출 4천을 먼저 갚고 중기청 5천을 갚고, 나머지 중기청 5천은 20년 무이자 상환으로 해도 될는걸까요??
이런건 어떤 분한테 문의를 해야하나요ㅠㅠ 은행에 상담하면 무조건 중기청부터 갚으라고 할거같은데 신용대출도 전세대금에 썻고 이미 제 현금 1천도 날라간상태라 금리가 높은 순으로 갚고 싶습니다ㅠㅠ
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
상환순서는 마음대로 정할 수 없습니다. LH 매입 대금은 보증금 담보인 전세대출(중기청) 상환에 우선 쓰여야 하며 보통 은행으로 직접 입금합니다. 신용대출은 아쉽지만 별대 채무로 취급이 되어 LH 대금으로 먼저 갚기 어렵습니다. 전세대출을 갚고 남은 잔액에 대해 20년 무이자 불할 상환 혜택이 적용됩니다. 문의처는 은행보다는 전세피해지원센터(1397)나 LH 담당자에게 매입 대급 지급 경로를 확인해 보세요.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세사기 피해로 인해 심적, 경제적인 고생이 심하시겠습니다. 하지만 LH 매입결정이 나서 다행입니다.
하지만 남은 대출금 상황이 문제겠습니다.
질문하신 신용대출 우선 상환 가능 여부와 20년 무이자 분할 상황 적용범위에 대해 설명을 좀 드릴게요.
1. 전세대출이 먼저입니다
가장 먼저 확인하셔야 할 점은 LH에서 지급하는 매입 대금은 본인의 통장을 거치지 않고 은행(전세대출 기관)으로 직접 입금될 가능성이 매우 높다는 점입니다.
질권 설정/채권 양도: 대부분의 중기청 전세대출은 은행이 전세금에 대해 '질권'을 설정하거나 채권 양도 계약이 되어 있습니다. 이 경우 LH는 매입 대금을 세입자가 아닌 대출 은행에 직접 송금하여 대출을 먼저 상환하게 됩니다.
신용대출 상환 불가능: 따라서 본인이 9천만 원을 받아서 금리가 높은 신용대출(4천만 원)부터 갚는 것은 현실적으로 어렵습니다. 은행 입장에서는 담보(전세금)가 회수되면 대출금부터 회수하는 것이 원칙이기 때문입니다.
2. 20년 무이자 상환 대상에 대하여
전세사기 피해자 지원 대책에 따른 '20년 무이자 분할 상환'은 '전세자금대출'의 미상환 잔액에 대해서만 적용됩니다.
중기청 대출 (1억): LH 대금 9천만 원이 상환되고 남은 1천만 원에 대해서는 20년 무이자 상환 신청이 가능합니다. (이 경우 신용정보 등록 유예 등 혜택 가능)
신용대출 (4천): 안타깝게도 신용대출은 전세보증금을 목적으로 빌렸더라도 '전세대출 상품'이 아니기 때문에 무이자 분할 상환 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 이는 일반적인 개인 채무로 분류됩니다.
그래서 LH 매입이 진행되면 다음과 같이 정리될 것으로 예상이 됩니다.
중기청 대출이 먼저 9000 만원을 가지고 상환이 됩니다.
그러면 잔액이 천만원이 발생하게 되죠.
해당 천만원은 20년 무이자 분할 상환 신청이 가능합니다.
신용대출은 별도로 기존 금리대로 상환해야 합니다.
개인현금에 대해서는 ... 손실 확정으로 보셔야 합니다.
보다 전문적인 상담을 위해서는 전세피해지원센터, 대한법률구조공단, 신용회복위원회 등을 찾아 상담을 받아보시기를 추천 드립니다.
부디 잘 해결 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
먼저 심심한 위로의 말씀 전합니다.
LH 전세사기 피해주택 매입 대금 9천만 원 수령 후 우선순위 채무인 중기청 전세대출을 먼저 상환하는 것이 원칙입니다.
신용대출을 먼저 갚는 것은 은행 협의 없이는 불가합니다.
전세대출은 주택담보대출로 법적 우선변제권이 있어 LH 매입대금은 자동으로 해당 대출부터 상환 배분되며 피해자 선택권이 제한됩니다.
신용대출은 무담보 일반채권으로 후순위이나 금리 높아 상환 부담이 크더라도 매입 대금 9천만 원으로는 중기청 1억 원 전액 커버가 불가한 상황이라 말씀드립니다.
따라서 LH 대금 -> 중기청 9천만 원 상환 -> 현금/대환대출로 신용대출 4청만 원 갚기 -> 중기청 잔액 20년 분할 전환이 좋을 듯 합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
LH 전세사기피해주택 매입대금 수령 시 중기청 전세대출은 법적으로 우선 상환 대상이지만 전세사기 피해자 지원 특별법에 따라 20년 무이자 분할 신청이 가능하며 신용대출 상환 순서는 자유롭게 조정하실 수 있습니다 은행이 중기청 우선 상환을 요구하더라도 피해자 지원센터나 HF에 상담하시면 분할 상환을 승인 받아 신용대출을 먼저 갚는 것이 현실적이라 생각됩니다
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
금리 기준으로 보면 고금리 신용대출을 먼저 상환하는 것이 합리적인 판단입니다. 다만 정책자금 대출은 상환 순서나 조건에 제한이 있을 수 있어 은행과 기금 상담을 병행하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
LH 매입대금으로 신용대출부터 먼저 상환하는 것은 원칙적으로 어렵습니다
전세자금대출(중기청)이 최우선 상환 대상입니다
남은 중기청 잔액을 20년 무이자 전환하는 구조는 조건 충족 시 가능합니다
은행 입장에서는
이 돈은 전세대출 갚으라고 나온 돈이지,
다른 대출(신용대출) 갚으라고 나온 돈이 아니다
라는 논리입니다
LH전세사기피해주택 매입 대금을 받으면 신용대출 4천을 먼저 갚고 중기청 5천을 갚고, 나머지 중기청 5천은 20년 무이자 상환으로 해도 될는걸까요??
==> 네 가능하지만 대출 약관에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
니다ㅠㅠ
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
LH 매입 대금을 활용해 금리가 높은 신용대출을 우선 상환하고, 잔여 전세대출을 무이자 분할 상환으로 전환하는 전략은 이론적으로 유리해 보이지만, 대출금의 용도 제한 규정을 반드시 확인해야 합니다.
결론부터 정리해 드리자면, LH 매입 대금은 원칙적으로 해당 주택에 설정된 전세대출(중기청) 상환에 우선 사용되어야 하며, 이를 임의로 신용대출 상환에 먼저 쓰는 것은 은행과의 약정 위반이 될 가능성이 높습니다.
구체적인 내용을 아래와 같이 정리해 드리겠습니다.
상환 우선순위의 제약: 전세대출은 해당 주택의 보증금을 담보 또는 근거로 실행된 대출입니다. LH가 보증금 반환 채권을 매입하여 대금을 지급할 때, 은행은 질권 설정이나 채권 양도를 근거로 대출금 회수 권리를 가집니다. 따라서 매입 대금 9천만 원은 중기청 대출 1억 원을 갚는 데 전액 먼저 투입되어야 할 것입니다.
잔여 채무 처리: 중기청 대출 1억 원 중 매입 대금으로 갚지 못한 잔액 1천만 원과 신용대출 4천만 원이 귀하의 최종 부채로 남게 됩니다. 현행 전세사기 피해자 지원 대책에 따르면, 상환하지 못한 전세대출 잔액에 대해 최대 20년 분할 상환 및 무이자 혜택을 제공하고 있으나, 이는 '전세대출' 항목에 국한됩니다.
신용대출의 한계: 안타깝게도 전세금을 마련하기 위해 빌린 신용대출은 위와 같은 무이자 분할 상환 지원 대상에 포함되지 않는 경우가 일반적입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 상황에서 가장 정확한 가이드를 줄 수 있는 곳은 일반 은행 창구가 아닌 전세피해지원센터(HUG) 또는 법률구조공단입니다. 특히 LH 매입 절차와 연계된 채무 조정은 전세사기 특별법에 따른 특례가 적용되므로, '전세사기피해자 결정문'을 지참하여 피해지원센터 전담 상담사에게 대출금 상환 순서 변경이 가능한지를 먼저 공식적으로 확인받으셔야 합니다.
부족한 답변이나마 실질적인 해결의 실마리가 되었으면 좋겠습니다.
거주지 인근의 전세피해지원센터에 방문하여 LH 매입 확약서와 대출 내역을 바탕으로 '채무 조정 프로그램' 상담을 가장 먼저 신청하시기 바랍니다.