임차인 계약 사해행위인지와 가계약금 반환이 가능할까요?

Question

안녕하세요

임차인으로 최우선변제금만 생각하고 가계약을 진행했습니다

알아보니 해당매물 (( kb시세보다 < 임대인 대출금+임차인보증금 합)) 인 상황이라 사해행위에 해당할수있다고 하여 최우선변제금도 못받을수있다고 들었습니다

이 경우 사해행위에 해당되는지와 가계약금 반환이 가능한지 궁금합니다

가계약은 문자로 매물정보, 계약일시, 잔금지급일시, 근저당내용, 임대인과 임차인 동시 발송,등 계약불이행시 가계약금 포기 또는 배액배상 내용등이 표기되었습니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

질문자님의 최우선변제권 행사로 인하여 기존 채권자가 회수가능했던 채권을 회수하지 못하는 상황이 발생한다면, 사해행위에 해당할 여지가 있습니다.

사해행위 성립가능성이 높은 상황이라면, 임대인이 이러한 사정을 말하지 않고 계약을 체결한 부분에 대하여는 임차인인 질문자님이 기망을 이유로 취소를 하여 가계약금을 요구할 가능성이 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 민경철 변호사입니다.

사해행위는 그런 게 아닙니다. 사해행위란 채무자가 본인 재산을 처분하여 이미 있던 채권자가 강제집행을 못하게 하여 돈을 받기 힘들게 만드는 것입니다.

임대인이 대출을 하면서 선순위 저당권이 설정되어 있다면, 그것이 등기부에 기재되어 있습니다. 그리고 임차인은 선순위 저당권자가 없는지 본인이 확인해야 합니다. 따라서 임대인이 잘못한 것은 없습니다.

그런데 임차인이 최우선변제권에 대해서 잘못 알고 있어서 보증금을 받을 수 없음에도 받을 것이라 착각하고 계약한 것은 본인의 책임입니다. 가계약서에 잔금지급일시, 잔금액수 등이 기재되어 있다면 계약금을 지급한 것이 됩니다. 그리고 특약으로 계약금을 포기하고 파기할 수 있다고 약정을 하셨네요. 따라서 반환을 받을 수는 없습니다.