토허제지역 거래 동시에 약정서와 매매계약서

Question

요번에 상속받은 물건이 있는데

상속등기전이긴 하나 매도자가 나타나 계약을 하려합니다

토허제 지역이라 약정서를 먼저 쓰는걸로알고있는데 왜 부동산측에선

약정서쓰면서 계약금은 10%도아닌 3%정도의 약정금을 자기가보관하고

바로 당일 계약서까지 쓰자고하는데

약정서 쓰고 허가신청내고2주정도후 승인이 난후에

계약서를 쓰면되는데 왜 동시에

진행 하자고 할까요??

너무찝찝하네요

전문적인 의견좀 부탁드립니다ㅜ

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

토지거래허가구역의 경우에는 가계약을 맺고 약정서 등을 통해 먼저 허가를 받은 후 본계약을 진행합니다. 편의상 약정서와 계약서를 동시에 작성하는 경우도 있습니다만, 허가가 나지 않는 경우에는 계약자체가 무효하게되나 무효 특약이 있더라도 계약체결 행위가 발생하면 법적책임을 피할 수 없으므로 선계약을 하는 것은 바람직하지 않습니다. 허가 불허로 인한 무효시에 계약금 반환 이나 중개수수료문제, 지체 책임 등 부수적인 법적 분쟁이 발생할 수도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

중개업소 입장에서 거래 불발 리스크를 줄이고 싶어서 약정서만 쓰고 2주~3주 동안 허가 기다리는 동안 매수인이 마음을 바꿀 수도 있고 다른 매물이 생겨 떠날 수도 있어서 부동산은 거래 확정과 수수료 확보를 위해 약정 + 본계약서 동시 체결을 선호합니다

부동산 제안 방식보다 약정서를 쓰고 토허제 신청하고 하가가 나면 본계약서를 쓰는게 서로가 위험부담이 덜합니다

질문자님이 찝찝함이 있으면 질문자님 의견을 말씀드리고 협의를 하시기 바랍니다

이부분은 서로가 협의가 되어합니다

협의를 잘하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

토지거래허가구역 내에서는 허가를 받은 후에만 매매계약서를 쓸 수 있습니다.

허가 전에 사전 합의만 가능하며 이를 매매 약정서라고 합니다.

매매약정서는 허가 승인을 조건으로 본계약 체결을 약속하는 서류로 효력은 있지만 법적으로 매매계약이 아닌 예약의 성격을 가집니다.

실무에서는 본 계약서도 미리 작성하면서 특약에 허가 불허시 무효라는 조항을 넣는 경우가 많습니다.

따라서 약정서 -> 허가 신청 -> 허가 후 계약서 단계로 진행하는 것이 가장 안전합니다.

감사합니다.

Answer 4

요번에 상속받은 물건이 있는데

상속등기전이긴 하나 매도자가 나타나 계약을 하려합니다

토허제 지역이라 약정서를 먼저 쓰는걸로알고있는데 왜 부동산측에선

약정서쓰면서 계약금은 10%도아닌 3%정도의 약정금을 자기가보관하고

바로 당일 계약서까지 쓰자고하는데

약정서 쓰고 허가신청내고2주정도후 승인이 난후에

계약서를 쓰면되는데 왜 동시에

진행 하자고 할까요??

너무찝찝하네요

전문적인 의견좀 부탁드립니다ㅜ

==> 현재 상황에서 매도 및 매수인간에 약정서를 작성할 수 있지만 계약서까지 작성하는 것은 무리수를 두고 진행되고 있는 것으로 봐야 합니다. 이러한 경우 가급적 토지거래 허가를 받은 경우에 계약서 작성 순으로 진행하심이 적절합니다

Answer 5

다른 이유 없습니다.

손님 잡아두기 위해서입니다.

돈을 조금이라도 건 손님과 안건 손님은 계약이 성사되는 확률의 차이가 큽니다.

매도인이든 매수인이든 물건이나 손님 잡아두기위해서 입니다.