전세금 무사히 돌려받을수 있을까요?
1.
1) 전세 계약한 곳은 지역주택조합 아파트로 조합원들과 전대행사간의 소송중인 사실을 사전에 고지 받았음
내용은 1,2심에서 조합이 패소하여 세대당 분담금 3천만원이 나온 상황이며 현재 마지막 대법원 판결 기다리고 있음
2) 대법원 판결로 분담금이 확정되면 추후 임대인이 완납하여 임차인의 최선순위보장과 임차기간 만기시 임차인의 이주에 아무런 하자가 없도록 법적책임을 진다는 특약을 작성 후 22.4.21~24.4.24로 계약함(사정상 잔금은 22.4.28에 지급하기로 서로 합의하고 특약사항에 또한 작성)
3) 22.4.3 계약금 지급당시 등기부등본인 갑구, 을구 모두 깨끗함 (집주인이 22.2에 대출없이 등기 완료)
2.
1) 22.4.3 계약금 지급
2) 22.4.13 주택임대차계약 신고필증으로 확정일자 받음
3) 22.4.21 전입신고 완료 및 실거주 시작
- 전입신고 하기 전 등기부등본도 갑구, 을구 깨끗함
- 주민등록등본에 전입신고일 22.4.21로 명시
3.
1) 22.4.22 갑구에 채권자 전대행사로 강제경매개시결정 표기
- 전대행사에서 1,2심 판결문을 바탕으로 법원에 경매를 신청하것으로 보여짐
현재 상황은 1.2.3과 같은데 여기서 제가 궁금한 점은
1. 을구가 아니 갑구에 채권자가 나왔는데 조합과 전대행사가 합의가 안되서 실제 경매에 들어가서 낙찰자가 나오면 저는 그냥 집주인만 바뀐걸로 생각하고 전세계약도 승계가 되어서 기간 다 채우고 전세금도 문제없이 받을수 있는지?
2. 제가 대항력을 올바르게 갖추고 있는지? 22.4.21에 전입신고 후 실거주를 하고 있는데 전입신고후 하루 뒤부터 효력이 있다하여 제가 전입신고 효력을 갖게 되는 22.4.22 같은날 갑구에 들어온 경매개시와 부딪히는 문제가 발생하지 않는지?
3. 을구는 아직 깨끗하고 다른 채권자가 없는데 혹시 경매를 전대행사 쪽에서 낙찰 받아서 집주인이 되면 제가 우선변제권을 가지고 있어서 제 전세금은 나중에 문제없이 돌려받을수 있는지?
4. 집주인이 자기가 분담금이 나오면 바로 갚고 제 전세금을 보증해준다는 공증을 변호사에게 같이 가서 해준다는데 이 공증도 나중에 효과가 있을지?
현재 매매가는 4억정도에 형성되있고 분담금이 3천만원정도로 매매가 및 전세가(2억7천)에 비해 소액이라는 점
집주인이 공무원(군인) 신분이라점에서 걱정이 좀 덜되긴하지만 그래도 대항력 및 우선변제권을 제가 확실히 잘 가지고 있는지 궁금해서 글 남겨봅니다!
답변 미리 감사합니다
안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.
질의 내용을 상세하게 잘 작성해주셨습니다. 많은 걱정이 되실 수 있는 사안으로 보입니다. 확정일자의 효력 등에서 크게 문제는 있다고 보기 어려울 수도 있는 사안이나 실제 해당 등기부 등본 기재 사항을 정확히 파악해 보아야 정확한 검토 의견을 드릴 수 있는 사안입니다. 공정증서로 확약서를 작성하시는 것도 추후 도움이 될 것으로 보여집니다.