요양원 건설 공사 중 공사 중도금을 지급 받지 못하여 유치권을 행사코저 합니다.
유치권을 행사 하려면 실제 공사현장에 사무실 및 인원이 상주해야 하나요? 공사 현장이 지방이라 장기간 상주하기에 어려움이 많습니다. 유치권 행사 절차 및 향후 경매시 법적인 하자 없도록 하려면 어떻게 준비해야 할까요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
민법상 유치권을 주장하기 위해서는 '타인의 물건을 점유한 자'에 해당해야 하는데, 이때 '점유'란 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것은 아니고 물건과 사람과의 시간, 공간적 관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려해야 합니다. 이러한 사실적으로 지배하고 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 한다는 것이 판례의 입장입니다.
따라서 사무실 및 인원이 반드시 상주해야 하는 것은 아니나, 타인, 특히 채무자의 간섭 배제하는 모습이 있었는지 여부가 유치권행사의 기준입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있습니다. 정당한 이유있는 경우 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있으며, 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 합니다.
아울러 가장 중요한 유치권의 요건으로 유치권자가 타인의 부동산을 적법하게 점유하고, 점유가 계속되어야 합니다.
그러므로 점유가 없다고 보는 경우 정당한 유치권의 행사가 되지 않을 수 있어 불이익이 발생할 우려가 있습니다. 주의를 요합니다.안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.유치권은 점유의 상실로 인해 소멸하게 되므로(민법 제328조) 유치권자 또는 유치권자로부터 위임을 받는 자가 점유를 계속해야 합니다. 이 경우 유치권자가 24시간 상주해야한다기 보다는 현수막 등을 설치하여 유치중인 사실을 외부에 표시하고, 주간에는 직원 등이 상주하되, 야간에는 잠금장치 설치 등을 통해 건물 소유자나 제3자가 통행 내지 출입하지 못하도록 하는 방법을 많이 이용합니다(물론 일시적으로 상주하지 않는 경우가 있었다 하더라도 그것만으로 유치권이 소멸된다고 볼 수는 없습니다).
관련법령
민법
제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
제321조(유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
제322조(경매, 간이변제충당) ①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.
제323조(과실수취권) ①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.
제324조(유치권자의 선관의무) ①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제325조(유치권자의 상환청구권) ①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제326조(피담보채권의 소멸시효) 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.
제327조(타담보제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
상법
제58조(상사유치권) 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.