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건물 공사대금을 받지 못한 경우 유치권을 행사할 수 있나요?
건물 공사를 완료했는데 공사대금을 받지 못한 경우 시공업체나 공사업자가 유치권을 행사할 수 있다고 들었습니다. 모든 경우에 유치권이 인정되는지 궁금합니다. 유치권이 성립하려면 어떤 요건을 갖춰야 하며, 건물을 계속 점유하고 있어야 하는지도 알고 싶습니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 건물의 신축 및 대수선 등 공사비용이나 건물 유지에 필수적인 필요비 및 가치를 증대시킨 유익비등 공사관련
대금을 지급 받지 못한 부분에 대한 해당 목적물에 채권이 있어야 합니다. 또한 직접 또는 간접적인 방법으로 점유를 지속해야 유치권이 유지가 될 수 있습니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
유치권의 경우 법적 성리요건이 존재합니다.
1)타인소유의 물건이나 유가증권
2)적법한 점유일것
3)채권의 변제기가 도래할것
4)유치권 배제특약이 없을것
5)채권과 목적물 사이에 견련관게가 있을것
질문의 경우처럼 공사대금을 받지 못한 경우에 주로 성랍가능한데 3번처럼 대금지급의 변재기가 도래한 이후에 가능하며, 5번) 미지급 공사대금이 해당 부동산 자체에 들어간 비용이여야 합니다. 그리고 2번)점유가 필수적인데 해당점유에 무단침입을 통하거나 강제점거와 같은 위법점유가 있어서는 안됩니다.
진행순서는 내용증명을 통해 변재기 도래에 따른 미지급사실과 유치권 행사에 대한 내용을 공식적으로 의사통보하신뒤에 실제 현장점유를 진행하고 외부로부터 알수 있도록 현수막이나 안내문을 통해 유치권 행사중임을 공시하셔야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
유치권을 행사하라면 공사가 완료돼서 대금을 청구할 수 있는 시기가 지나야 하며 해당 건물 공사로 인해 발생한 대금이어야 합니다. 공사업자가 해당 건물을 실제로 장악하여 계속 점유하고 있어야 하며 중간에 점유를 상실하거나 최초 점유 시 불법 침입을 했다면 유치권은 성립하지 않거나 소멸합니다. 계약서에 공사대금을 못받아도 유치권을 주장하지 않는다는 취지의 유치권 포기 특약이 없어야만 법적 권리를 온전하게 인정받을 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권(돈받을 권리)을 변제 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리인데, 건물 공사를 완료했으나 공사대금을 받지 못한 경우에 해당 건물을 점유하면서 돈을 받을 때까지 점유를 넘겨주지 않겠다고 하는 것을 말합니다. 유치권이 성립하려면 먼저 타인의 물건이어야 하고, 해당 물건에 대해 생긴 채권이어야 하며, 적법하고 계속적인 점유가 있어야 하며, 공사가 완료되어 대금 지급 기일이 도래 (공사 미완료 시에는 분쟁의 가능성이 있습니다.)하여야 하는 등의 조건을 모두 만족해야 합니다. 유치권을 행사하려면 점유를 계속 유지해야하고 (점유 사실을 입증할 증거를 확보해야 하고 현장에 상주하며 출입을 통제하는 등의 조치 필요) 유치권은 등기가 되지 않으므로 "유치권 행사 중" 등의 현수막을 게시하는 등 유치권 행사 사실을 외부적으로 표시해야 하며, 점유를 시작한 후 건물주에게 유치권을 행사한다는 의사를 내용증명 등을 통해 통보해야 합니다. 부동산의 강제경매 또는 임의경매가 개시된 경우 사실 입증 자료를 첨부하여 유치권 신고서를 제출해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
민법상 유치권은 남의 물건을 적법하게 점유하고 있는 사람이 그 물건과 관련된 채권이 있을 때 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다.
건설공사에서 유치권이 인정되려면 목적물과 채권 사이의 관련성이 있어야 하며 채권이 변제기 도래 상태여야 하고 적법한 점유를 유지해야 합니다.
또 처음부터 합법적으로 점유 시작해야 한다고 말씀드립니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
유치권 성립을 위해서는 공사완료 후 변제기가 도래하고 계속적인 점유가 있어야 합니다 점유 상실은 유치권이 소멸이 되어 주의하여야 합니다