경제
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건물 공사대금을 받지 못하면 무조건 유치권을 행사할 수 있나요?
건물 공사를 완료했는데 건축주가 공사대금을 지급하지 않는 경우 무조건 유치권을 행사할 수 있는지 궁금합니다. 공사업체가 해당 건물을 계속 점유하고 있어야 유치권이 인정되는지, 공사대금 채권과 건물 사이에 어떤 관련성이 있어야 하는지도 알고 싶습니다. 또한 공사가 끝난 뒤 현장에서 철수한 경우에도 다시 유치권을 주장할 수 있는지 궁금합니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공사대금을 받지 못했다고 해서 무조건 유치권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 유치권이 성립하려면 질문에서 말씀하신 내용을 포함하여 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.
대표적으로 공사업체가 해당 건물을 실제로 점유하고 있어야 하고, 받을 공사대금 채권이 변제기에 도달해 있어야 합니다. 또한 그 공사대금 채권이 유치하려는 건물 자체에 관하여 발생한 채권이어야 합니다.
예를 들어 해당 건물을 신축하거나 창호·설비 등의 공사를 하고 발생한 미지급 공사대금이라면 해당 건물과 공사대금 채권 사이의 관련성, 즉 견련성이 인정될 수 있습니다.
다만 질문처럼 공사가 끝난 뒤 공사업체가 건물을 건축주에게 인도하고 현장에서 완전히 철수하여 점유를 상실했다면, 원칙적으로 유치권을 계속 주장하기 어렵고 이미 성립해 있던 유치권도 점유 상실로 소멸할 수 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아닙니다
건물 공사대금을 받지 못했다는 사실만으로 무조건 유치권이 생기는 것은 아닙니다
민법상 유치권은 일정한 요건을 모두 갖춰야 합니다
미지급 공사대금 + 해당 건물과의 견련관계 + 적법한 점유 + 변제기 도래 등이 갖춰져야 유치권이 성립합니다
특히 점유는 유치권의 존속에도 중요하므로, 공사 후 현장에서 철수해 점유를 상실했다면 나중에 단순히 공사대금이 남아 있다는 이유만으로 유치권을 새로 주장하기는 어렵습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
유치권은 민법 제320조에 규정되어 있는데, 그 내용은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 라고 되어 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리가 있는 사람이 상대방의 물건을 가지고 있다면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있다는 뜻입니다.
유치권이 성립하려면 먼저 타인의 물건이어야 하고, 해당 물건에 대해 생긴 채권이어야 하며, 적법하고 계속적인 점유가 있어야 하며, 공사가 완료되어 대금 지급 기일이 도래 (공사 미완료 시에는 분쟁의 가능성이 있습니다.)하여야 하는 등의 조건을 모두 만족해야 합니다. 유치권을 행사하려면 점유를 계속 유지해야하고 (점유 사실을 입증할 증거를 확보해야 하고 현장에 상주하며 출입을 통제하는 등의 조치 필요) 유치권은 등기가 되지 않으므로 "유치권 행사 중" 등의 현수막을 게시하는 등 유치권 행사 사실을 외부적으로 표시해야 하며, 점유를 시작한 후 건물주에게 유치권을 행사한다는 의사를 내용증명 등을 통해 통보해야 합니다. 부동산의 강제경매 또는 임의경매가 개시된 경우 사실 입증 자료를 첨부하여 유치권 신고서를 제출해야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
유치권은 공사대금 채권과 그 건물 사이에 직접적인 관련성이 있어야 하고 공사업체가 건물을 계속해서 점유하고 있어야만 성립합니다. 공사가 끝난뒤 현장에서 완전히 철수해서 점유를 상실할 경우에는 유치권이 소멸하니 나중에 다시 건물을 점유하더라도 유치권을 되살릴 수 없는점 유의하시고 대금을 받지 못한 상태에서 유치권을 인정받으려면 현장에 대한 지속적으로 점유를 유지해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
유치권이 성립하기 위한 첫 번째 요건은 받지 못한 채권과 해당 물건 사이에 직접적인 관련성, 즉 법적 용어로 '견련성'이 있어야 한다는 것입니다. 다행히 건축 공사대금은 해당 건물 자체를 짓거나 수리하기 위해 자재와 인력이 투입되면서 발생한 채권이므로 이 요건을 완벽하게 충족합니다. 다만, 이렇게 채권의 관련성이 인정되더라도 계약 당시 유치권을 행사하지 않기로 하는 사전 포기 특약이 없어야 하며, 상대방에게 돈을 달라고 요구할 수 있는 변제기가 이미 도래한 상태여야만 유치권 주장의 기본 전제 조건이 갖춰집니다.
이러한 전제 조건이 모두 충족되었다면, 유치권 성립과 유지에 있어 가장 핵심적이고 절대적인 요건은 공사업체가 해당 건물을 적법하고 지속적으로 '점유'하고 있어야 한다는 점입니다. 법에서 말하는 점유란 건물을 사실상 지배하고 통제하는 상태를 뜻하므로, 단순히 문을 잠가두는 것을 넘어 출입구를 봉쇄하거나 유치권 행사 중임을 알리는 현수막을 부착하고, 경비 인력을 상주시키는 등 타인의 접근을 막고 자신들이 점거하고 있음을 외부에서 객관적으로 알 수 있게 유지해야 합니다. 주의할 점은 이 점유가 반드시 합법적인 방법으로 이루어져야 한다는 것입니다. 만약 건축주의 허락 없이 몰래 담을 넘거나 강제로 자물쇠를 부수고 들어가는 등 불법적인 행위를 통해 점유를 시작했다면 아무리 정당한 공사대금 채권이 있더라도 유치권은 법적으로 절대 인정되지 않습니다.
가장 주의해야 할 부분은 현장에서의 철수 문제입니다. 공사가 끝난 뒤 대금을 나중에 주겠다는 말만 믿거나 사태의 심각성을 인지하지 못한 채 인력과 장비를 모두 빼고 자발적으로 현장에서 철수했다면, 건물의 점유를 상실한 그 순간 법적인 유치권은 즉시 소멸해 버립니다. 한 번 점유를 포기하여 소멸한 유치권은 나중에 건축주가 돈을 주지 않는다고 해서 다시 현장으로 돌아가 건물을 무단으로 점거한다고 하여 부활하지 않습니다. 이미 건축주에게로 넘어간 건물을 동의 없이 다시 차지하려 드는 것은 불법 점유에 해당하여 유치권 주장이 불가능할 뿐만 아니라, 오히려 건조물침입죄나 업무방해죄 등으로 형사 고소를 당할 수 있는 매우 위험한 행동입니다. 따라서 안전하게 유치권을 행사하려면 대금을 완전히 정산받기 전까지는 절대 현장을 비우지 않고 지속적인 점유 상태를 굳건하게 유지하는 것이 가장 중요합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
건물 공사대금을 받지 못했다는 사실만으로 무조건 유치권이 인정되는 것은 아닙니다. 유치권은 민번에 따라서 별도의 성립 요건을 갖춰야 합니다. 건물 공사와 관련된 채권이라고 해서 당연히 그 건물에 대한 유치권이 생기는 것은 아닙니다. 공사대금 채권의 존재, 변제기의 도래, 건물에 대한 적법한 점유, 공사대금과 건물 사이의 견련 관계 등이 인정되어야만 유치권을 행사할 수 있게 되는 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공사 후 대금을 받지 못해 유치권을 행사하기 위해서는 우선 공사계약서, 견적서, 대금 청구서 및 미지급 내역서등이 있어야 하고 또한 미지급 및 변제기가 도래를 해서 채권을 입증을 하고 무엇보다 점유를 해야 합니다.
점유의 경우 이탈 없는 계속 점유를 이어가야 유치권이 성립이 될 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
유치권의 기본적인 요건
1. 타인의 물건을 점유하고 있을 것
2. 그 물건에 관하여 생긴 변제기에 있는 채권이 있을 것
3. 점유가 불법행위로 취득된 것이 아닐 것
4. 유치권을 배제하는 특약 등이 없을 것
위 조건이 성립해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
무조건 유치권이 성립하는 것은 아니고 채권의 변제기 도래, 적법한 점유, 공사대금 채권과 해당 건물 사이에 직접적인 관련성이 모두 충족해야 합니다. 공사대금 채권은 당해 건물 자체에 관하여 생긴것이어야 하므로 건물과 무관한 자재 대금이나 단순 용역비 등은 견련관계가 인정되지 않으니 유치권을 주장할 수 없습니다. 주의할점은 공사가 끝난 뒤 현장에서 완전히 철수해서 점유를 상실한 경우에는 기존의 유치권이 소멸하며 이후 임의로 다시 건물을 점유하더라도 적법한 유치권을 인정받기 어렵습니다.