역전세 직접 계약 시 정부대출(버팀목 등) 및 보증보험 가입이 어렵나요?

Question

제가 임차인입니다.

일반대출(은행 전세대출)을 받고 있었으나, 높은 금리를 감당하기 어려워 정부 대환대출을 진행하고 싶습니다.

또한 임대인은 좋은 분이시지만, 매매를 염두하시어 이에 따른 안전장치(대항력 유지 등)를 하고자 합니다.

• 본인 연령: 만 35세 / 군기간 차감 연령: 만 33세

• 최초 계약: 공인중개사 통해서 계약 / 갱신 계약: 임대인과 직접 계약(역전세)

• 최초 계약부터 지금까지 등기상 근저당권 설정 X

• 최초 임대차계약 때 베란다 부분 위법건축물인 상태로 개시(현재 해제됨)

• 금번 갱신 계약 체결 시

  ① 임대인과 직접 계약 체결(역전세) / 완료

  ② 기 일반대출(우리은행) 연장 / 완료

  ② 위법건축부 해체 완료 / 완료

  ③ 정부 대환대출(버팀목 등) / 진행 예정

  ... 의 순서로 진행하고 있습니다.

최초 계약(베란다 부분 위법건축물 상태)

1. 임대차 개시일: '20년 7월 10일

2. 전세금: 19,500만 원

3. 전세 기간: 2년

4. 기타: 공인중개사를 통해 계약을 체결 / 전입신고 및 확정일자 부여(6월 4일)

묵시적 계약 연장(1회)

1. 전세금: 동일

2. 전세 기간: +2년

3. 기타: 기존 확정일자 유지(주민센터 안 가고, 재 부여 X)

역전세 계약(베란다 부분 위법건축물 해제)

1. 전세금: 17,000만 원(감액 2,500만 원, 반환 확인 완료)

2. 전세 기간: +2년(개시 중)

3. 기타: 임대인과 직접 계약을 체결 / 일반 대출에서 정부 대출(버팀목)으로 대환대출 준비 중

[ 질문 1 ]

문제가 되는 위법건축물은 금번 갱신 임대차 개시일 전 해제 완료하였습니다.

정부 대환대출(버팀목 등)에 문제되는 사항이 있을까요?

[ 질문 2 ]

최초 계약은 공인중개사 통해서, 금번 계약은 직접 계약을 체결하였는데,

전세금 보증보험 가입이 어려울까요?

[ 질문 3 ]

현재 기 일반대출(우리은행) 연장 금리 4.78 % / 군기간 차감 연령 33세인데

일반 버팀목 대환대출 외 금리를 줄일수 있는 방법이 있을까요?

지식이 있는 전문가분들께 여쭙고 싶습니다.

긴 질의글 읽어주시고 답변 주셔서 진심으로 미리 감사드립니다.

Answer 1

1. 위법건축물이 해제되었다면 정부 대환 대출(버팀목 등)을 받는 데 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

2. 전세금 보증보험 가입 여부는 보증보험사에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.

- 직접 계약을 체결한 경우 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.

- 보증보험사에서는 전세금의 안정성을 평가하기 위해 다양한 요소를 고려합니다.

- 임대인의 신용도, 부채비율, 주택의 선순위 권리관계 등이 평가 요소에 포함됩니다.

3. 일반 버팀목 대환 대출 외에 금리를 줄일 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

- 청년 버팀목 전세자금 대출: 만 19세 이상 34세 이하의 청년을 대상으로 하며, 연 소득 5천만 원 이하, 순자산가액 3.61억 원 이하인 무주택 세대주를 대상으로 합니다.

- 신혼부부 전용 전세자금 대출: 혼인 기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정자를 대상으로 하며, 연 소득 6천만 원 이하, 순자산가액 3.61억 원 이하인 무주택 세대주를 대상으로 합니다.

위의 대출 상품들은 일반 버팀목 전세자금 대출보다 금리가 저렴하므로, 조건에 부합한다면 이용해 보시는 것이 좋습니다.

답변이 도움이 되셨으면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.