임대차 계약 종료 전 보증금 반환 및 손해배상 청구

Question

현재 전세 계약이 올 9월까지 인데 작년 10월 집주인이 집을 매도로 내놓는다고 해서 1월경에 임대 아파트 입주로 계약금을 납부했습니다.

헌데 집이 팔리지 않아 1월에 전세로 돌릴려고 하닌 매도가 먼저라고 전세 계약 진행을 취소 시켰습니다 . 3월 9일까지 임대주택을 입주 해야하고 그 이후는 계약이 취소되는데 이경우 손해배상 청구가 가능할까요? 소송도 진행하려 합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론
  임대인의 반복적인 의사 변경으로 인해 귀하가 합리적으로 신뢰하고 대체 주거계약을 체결하여 계약금 손실 위험에 처했다면, 신뢰이익 침해를 이유로 한 손해배상 청구는 충분히 검토할 가치가 있습니다. 특히 임대인이 전세 전환 가능성을 시사했다가 일방적으로 철회한 경위가 입증된다면 소송을 통한 책임 추궁도 현실적인 선택지입니다.

• 법리 검토
  임대차 기간이 남아 있음에도 임대인이 매도 의사를 명확히 밝히고, 그에 따라 귀하가 퇴거를 전제로 새로운 임대아파트 계약을 체결했다면 이는 신뢰보호 원칙과 민법상 불법행위 또는 채무불이행 책임 문제로 연결될 수 있습니다. 이후 매도가 불발되자 전세 계약을 거절한 행위는 귀하의 신뢰를 저버린 것으로 평가될 수 있으며, 계약금 몰수 위험은 통상 발생 가능한 손해로 인정될 여지가 있습니다.

• 입증 포인트와 소송 전략
  임대인의 매도 의사 표명 시점, 전세 전환을 암시하거나 약속한 대화 내용, 이를 신뢰해 임대아파트 계약을 체결한 경위와 계약금 납부 사실, 입주 불가 시 계약 해제 및 손실 구조를 객관적으로 정리하는 것이 핵심입니다. 문자, 통화 녹취, 중개사 진술 등 간접증거도 중요하며, 손해액은 계약금 및 추가 비용 중심으로 산정하는 전략이 타당합니다.

• 실무적 대응
  내용증명을 통해 책임을 명확히 한 뒤 협의가 불가능하다면 민사소송으로 진행할 수 있습니다. 다만 임대차 종료 자체를 강제하기보다는 손해배상 중심의 청구가 현실적입니다. 임대아파트 계약 취소 기한이 임박한 만큼 신속한 증거 정리와 법적 대응 착수가 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

기존에 임대인과 구체적으로 어떻게 협의했는지에 따라 다른데 임대인이 매매를 위해 퇴거를 요구하였고 임차인이 새로운 거주지가 정해지는 대로 퇴거하기로 하였다면 그에 맞게 보증금이 반환되어야 하는 것이고 그 이후에 임대인이 다른 사정을 들어 보증금 반환을 거부하는 경우 손해배상 청구가 인정될 수 있습니다. 이상입니다..