근저당권 후순위가 된다는건 어떠한 건가요?
전세계약서를 쓴 날에 전입신고 및 확정일자를 받지 않으면 근저당권에서 후순위가 될 수 있다고 하던데요.
이것이 뜻하는바는 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.
일반적인 주택임대차의 경우 등기부에 공시되지 않아서 권리확보가 어려운데
주택임대차보호법에서는 주민등록(전입신고), 주택점유(실거주)의 요건을 갖추면
대항력을 인정하며, 여기에 더하여 확정일자까지 받으면 우선변제권을 인정하여
임차인의 권리를 보호하고 있습니다.
대항력이 인정되면 주택의 소유자가 변경되더라도
변경된 소유자에게도 기존의 임대차계약 관계가 그대로 승계되어
계약관계를 주장할 수 있습니다.
우선변제권이 인정되면 임차보증금을 회수하지 못하게 될 경우
순위에 따라서 건물의 매각대금에서 우선하여 배당을 받을수 있는 권리가 인정되는데
여기에서의 순위는 우선변제권을 갖춘 날을 기준으로 하여 정해지므로
다른 근저당권 등의 설정일자와 비교하여 순위에 따라서 배당을 받게 되므로
다른 근저당권등이 설정되기 전에 우선변제권을 빠르게 확보하라는 의미로 보입니다.
그런데 앞서 말씀드린것 처럼
우선변제권은 주민등록(전입신고), 주택점유, 확정일자의 요건을 모두 갖추어야 하므로
보통의 경우처럼 잔금 지급과 동시에 이사할 경우는 계약서만 작성한 단계에서는
주택을 인도받아 점유하고 있지는 않은 상태여서
전입신고나 확정일자를 미리 해두더라도 당장 대항력이나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.
다만, 전입신고나 확정일자는 미리 해두어도 되므로 가급적 빨리 해두시는 것이 좋긴 합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
후순위가 된다는 건 우선변제권을 행사함에 있어서 해당 그저당권자가 본인보다 먼저 배당을 받고
선순위 저당권자가 배당받고 남은 몫이 있어야 본인이 배당받을 수 있다는 의미입니다.
따라서 저당권자와 임차인의 우선변제에 있어서는 선순위 여부가 매우 중요합니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
전입신고와 확정일자를 갖추게 되면 해당 부동산에 대해 제3자와의 관계에서 대항력을 가지게 됩니다. 일단 대항력이 발생하게 되면 대항력이 발생한 이후에 해당 부동산에 근저당권이 설정되더라도 그 근저당권자에 대해서도 선순위권자가 되며 우선권을 주장할 수 있게 되는 것입니다.
선순위자 즉 우선권을 갖는다는 의미는 쉽게말하면 해당 부동산이 경매가 되었을때 누가 먼저 배당을 받느냐의 문제라고 보시면 됩니다. 근저당권자가 선수위라면 근저당권자가 배당을 받은 후에 남는게 있으면 임차권자가 배당을 받아갈 수 있게 되는 것입니다.