규제지역 아파트 임대사업자 매물 매수 시

Question

안녕하세요.

매도인이 임대사업자인 규제지역 아파트를 매수하려고 합니다.

토지거래허가까지 받고 계약 진행하려고 하는데,

토지거래허가 시 급하게 제출하여 임대사업자 정보랑 임차인 퇴거 동의서 등을 사본이나 사진찍어두지 않고 제출하여 허가는 받은 상황입니다.

1. 이미 허가 받았는데 임차인에게 퇴거 동의서를 다시 받아둬야 할까요?

2. 임대사업자 매물 매수 시 등기부등본과 렌트홈 외 확인해야하는 부분이 있을까요?

3. 받아둬야 하는 자료에는 어떤게 있나요?

4. 특약에 넣어야할 문구 어떤게 있나요?

미리 감사합니다!!

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,임차인의 실서명(또는 전자서명)된 퇴거 동의서를 매수자 명의로 다시 확보하는 것이 최선입니다

리스크를 줄이려면 퇴거 날짜까지 명확히 작성된 동의서이면 좋습니다

,임대의무기간·임차인 권리·보증금·말소여부 필수 확인해야 합니다

,임차인 동의서·전입/확정일자·임대사업자 등록증·허가증 등입니다

,특약문구는 명도 책임, 임대의무 승계 금지, 보증금 승계 금지 등 필수입니다

부동산과 협의를 해서 계약서 작성 잘하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 이미 토지거래허가를 받아 제출 서류에 임대사업자 정보 및 임차인 퇴거 동의서 등이 포함되어 있다면 임차인 퇴거 동의서를 다시 받지 않아도 됩니다.

2. 임대사업자 매물 매수 시 등기부등본과 렌트홈 확인은 필수며 추가로 임대사업자 등록증, 해당 주택 임대차 계약서 및 임대료, 임차인 현황, 임대의무기간 준수 여부 및 민간임대주택법 등 법적 요건 충족 여부를 확인하시길 바랍니다.

3. 받아둬야 하는 자료는 임대차 계약서, 임대사업자 등록증, 매도인의 임대의무기간 준수 관련 서류, 임차인 동의서 등이며 매매계약서 사본도 필요합니다.

4. 특약으로는 매수인이 임대사업자 지위를 승계함을 명확히 하고 임대의무기간 준수 책임을 재확인하는 조항을 넣으시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

1. 이미 허가 받았는데 임차인에게 퇴거 동의서를 다시 받아둬야 할까요?

==> 네 반드시 받아야 하는 사항이고 아마도 관할 관청에서도 보완요구를 할 가능성이 높습니다.

2. 임대사업자 매물 매수 시 등기부등본과 렌트홈 외 확인해야하는 부분이 있을까요?

==> 매수인이 포괄양도양수가 되는지도 학인이 필요합니다. 그렇지 않는 경우 매도인에게 과태료 3000만원 부과대상입니다.

3. 받아둬야 하는 자료에는 어떤게 있나요?

==>주임사 포괄양도양수계약서를 받아야 합니다

4. 특약에 넣어야할 문구 어떤게 있나요?

==> 매수인이 주임사를 인수한다는 특약을 반영시켜야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

1. 임차인 퇴거 동의서는 추후 분쟁을 위해 별도로 다시 받는 것이 좋습니다. 토지거래허가 승인과는 별도로 명도 책임이 필요합니다.

2.등기부와 렌트홈 외에 임대사업자 등록증, 말소 예정 여부, 의무 임대기간, 임대보증금 반환 여부, 임차인의 실제 거주 여부와 잔여 계약기간, 관리비 체납 여부 등도 확인해야 합니다.

3.임차인 퇴거 동의서, 임대차계약서 사본, 임대보증금반환확인서뉴 등이 있습니다.

4.특약은 임차인 명도 책임은 매도인이 부담한다는 내용이 핵심입니다. 임대보증금 반환 책임 및 임대사업자 말소 절차를 매도인이 완료한다는 문구가 필요합니다. 명도 지연 시 손해배상 또는 계약해제 가능 조항을 넣으면 보다 안전합니다.