전세 대출 만기 전 주택 담보 대출 문의드려요
안녕하세요.
비슷한 질문을 올렸었는데..아직 잘 모르겠어서 추가 질문하여 올려봅니다.
현재 카카오HF전월세 대출로 전세 살고 있습니다. (만기 6월말, 남편 명의)
5월 초 잔금으로 규제지역인 아파트 매수 계약하려고 합니다. (실거주, 생애최초)
전세대출 만기 전에 협의가 잘되어 보증금을 돌려받으면 베스트지만, 만약 그렇지 못할 경우
1. 전세대출은 유지된 채로 시중은행 일반주택담보대출이 가능할까요? (전세대출은 만기날 무조건 상환)
2. 그렇다면 5월초 잔금날, 전세대출 잔액을 0으로만 만들면 되나요? 만기와 상관없이 미리 상환해두면 되는지?
3. 남편 명의로 전세대출이 나와있어서 안되는거라면, 와이프명의로 주택담보대출은 가능할까요? (혼인신고한 상태)
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 전세대출을 유지한 채로 주택담보대출 실행이 가능한지
→ 가능합니다. 다만, DSR(총부채원리금상환비율) 한도만 충족된다면요.
은행에서는 주택담보대출을 먼저 실행하고, 기존 전세대출은 일정 기간 후 상환하는 조건(‘선 주담대 실행, 후 전세대출 상환 조건부’)으로 절차를 진행할 수 있습니다.
핵심은 현재 보유 중인 카카오 HF 전세대출의 경우, DSR 계산 때 원금이 아니라 이자만 반영된다는 점입니다.
즉, [기존 전세대출 이자 + 새롭게 받을 주담대 원리금]이 본인(또는 부부 합산) 소득의 DSR 한도(보통 40~50%) 내라면 대출 실행에 문제가 없습니다.
만약 DSR을 초과하게 되면 주담대 한도가 줄어들 수 있으니, 사전에 은행에서 가조회 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
2. 5월 초 잔금일에 전세대출은 어떻게 처리해야 하는지
→ 잔금일에 맞춰 기존 전세대출을 상환하시는 것이 가장 안전합니다. 중도상환도 언제든 가능합니다.
규제지역 내 아파트를 매수하면, 소유권 이전 등기 접수 시점부터 기존 대출기관(예: 카카오/HF)에서는 유주택자로 인식합니다.
원칙적으로는 규제지역 내 주택을 매수한 경우, 기존 전세대출이 바로 회수 대상이 될 수 있습니다.
다만, 실제로는 이사로 인해 일시적으로 대출이 겹치는 것은 이해해주는 분위기입니다. 그래도 잔금일(5월 초)에는 본인 자금이나 새로 받은 주담대 자금, 혹은 보유 현금 등으로 전세대출을 모두 상환하시는 게 가장 깔끔합니다.
특히, 남편분 이름으로 받은 전세대출이라면 카카오뱅크 앱에서 '중도상환' 기능을 활용해 언제든 갚을 수 있으니(대부분 중도상환수수료 부과되지 않음, 하지만 사전 확인 권장) 미리 준비해두시면 됩니다.
3. 아내분 명의로 주택담보대출을 진행할 수 있는지
→ 가능합니다. 오히려 현재 상황에서는 아내분 명의로 받는 것이 유리할 수 있습니다.
남편분이 기존에 받은 전세대출 때문에 DSR이 부족하다면, 소득이 있는 아내분 명의로 주담대를 신청하는 것이 한도 측면에서 더 나을 수 있습니다.
이 때 남편의 전세대출이 아내의 DSR 산정에 포함되는지 여부는, 부부의 소득을 합산 신청하는지 등에 따라 달라집니다. 은행에 구체적으로 문의하셔서 전략을 짜는 게 좋겠습니다.
또한, 생애최초 LTV 80% 혜택은 부부 중 한 명만 받아도 세대 기준으로 적용되니 이 점도 참고하시기 바랍니다.
● 요약 솔루션
혹시라도 전세 보증금이 제때 돌지 않아 잔금 마련에 애로가 생길 경우를 대비한다면, 5월 잔금일에 아내분 명의로 주담대를 실행한 뒤 실입주하시고, 남편분의 전세대출은 추가로 확보한 자금으로 중도상환해 털어내는 쪽이 현실적인 방법입니다.
● 체크 포인트
질문자님께서 '만약 협의가 잘 안 된다면?' 하는 걱정도 하신 것 같은데요. 실제 절차상 DSR만 여유가 있으면 두 대출이 일정 기간 겹쳐도 대출은 가능하지만, 규제지역 매수 시에는 기존 전세대출 회수 문제가 있으니 잔금일에 꼭 전세대출을 상환하셔야 한다는 점 기억하시면 좋겠습니다.
1명 평가전세대출 만기 전에 협의가 잘되어 보증금을 돌려받으면 베스트지만, 만약 그렇지 못할 경우
1. 전세대출은 유지된 채로 시중은행 일반주택담보대출이 가능할까요? (전세대출은 만기날 무조건 상환)
==> 대출시 dsr 등을 고려하는 만큼 주담대를 실행하여도 대출 가능한 금액이 상대적으로 낮아지게 됩니다. 따라서 기존 대출을 상환과 동시에 주담대를 실행하심이 적절합니다.
2. 그렇다면 5월초 잔금날, 전세대출 잔액을 0으로만 만들면 되나요? 만기와 상관없이 미리 상환해두면 되는지?
==> 네 가능합니다.
3. 남편 명의로 전세대출이 나와있어서 안되는거라면, 와이프명의로 주택담보대출은 가능할까요? (혼인신고한 상태)
==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 주택담보대출을 발생을 하기 위해서는 대출 실행일 기존 대출 상환 조건으로 많이 진행을 하게 됩니다.
즉 매수 잔금날 기존 보증금 받아서 전세대출 상환을 하고 다음으로 대출 실행 받아서 매도자에게 잔금 주고 하는 프로세스 입니다. 또한 주택담보대출 실행일날 전입신고를 해야 되는 문제도 있으니 기존 전세를 먼저 종료를 시키는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
원칙적으로 전세대출과 주택담보대출은 동시에 유지할 수 없습니다. 잔금일 기준 전세 대출 잔액이 남아 있으면 주담대 실행이 제한되며 만기전이라도 잔금일 이전에 전세 대출을 전액 상환하면 주담대 실행은 가능합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
카카오 HF 전월세대출을 유지한 채 시중은행 주택담보대출은 가능하지만 잔금일 기준으로 전세대출 잔액을 0원으로 만들어야 합니다.
만기와 무관하게 미리 상환하면 되고 남편 명의 전세대출이라면 아내 명의 주택담보대출이 더유리하다 생각합니다.
감사합니다.