확정일자는 받아놓으면 어떤 장점이 있는건가요?
확정일자를 받아놓으면 나중에 문제가 생겼을때 어떠한 법적인 보호를 받을수가 있나요??\
보증금이나 전세금을 100프로 돌려받을수가 있나요??
확정일자는 다른 채권자들에 대한 우션변제권의 효력을 가지는 것으로, 이를 하지 않으면 보증금 반환이 어려울 여지가 있는 것이지, 이를 했다고 100% 보증금을 받을 수 있다고 볼수 없습니다.
임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택 또는 임차상가건물(각각 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
주택을 임차할 경우 큰 금액의 보증금을 지급하는 경우가 있는데, 전세권설정등기를 하면 등기부에 기재가 되고 전세금이나 보증금을 못 돌려받을 경우 주택의 가치에서 순위에따라서 우선변제를 받을수있습니다. 그런데 전세권설정은 비용이 들고 대부분의 경우 등기없이 임대차계약을 진행하는 경우가 많습니다.
그럴경우 임차인의 권리는 등기 등을 통하여 공시가 되지않아서 해당 주택의 새로운 소유자에게 대항하지 못하고 보증금에 대한 우선변제권도 없어서 권리 보호가 어렵습니다. 이러한 실정에서 서민의 주거안정과 약자인 임차인을 보호하기 위해서 주택임대차보호법이 제정되었고 전세권 등기를 하지 않더라도 이와 유사하게 대항력과 우선변제권을 인정하게 되었습니다.
대항력은 임대차 기간 중 임대인인 소유자가 변경되더라도 변경된 새로운 소유자에게도 기존 임대차계약이 자동승계되게 하여 임차인이 기존 임대차관계를 인정받을수 있는 것입니다. 대항력이 인정되려면 주택임대차계약 체결후 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하여 주민등록이 되어야 합니다. 즉 점유와 주민등록이 대항력의 요건입니다.
우선변제권은 보증금을 반환받지 못했을때 해당 주택에 대해서 권리를 행사하여 주택의 매각대금에서 우선적으로 배당을 받을수 있는권리입니다. 우선변제권의 요건은 대항력의 요건에서 확정일자가 추가됩니다.
전입신고와 점유 이외에도,
확정일자를 개시하여야만 추후 강제경매나 임의경매가 실시되는 경우 그 확정일자를 기준으로 하여 보증금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
확정일자를 받아두면 주택임대차보호법에 따라 우선변제권과 대항력을 확보할 수 있으며, 일정 요건 하에 최우선변제권도 확보할 수 있습니다. 우선변제권은 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우, 경매나 공매 시 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력은 확정일자를 받은 이후에 임대차 목적물에 대해 물권을 취득한 자에 대해서도 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 다만 확정일자를 받았다고 해서 보증금이나 전세금을 100% 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 경매나 공매 시 부동산의 매각대금이 임차인의 보증금을 모두 변제하기에 부족한 경우라면, 일부만 변제받고 나머지는 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 따라서 확정일자를 받는 것은 권리 보호를 위한 중요한 조치이지만, 절대적인 보증은 아닙니다. 보다 안전한 임대차를 위해서는 집주인의 신용, 저당권 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다.