“세안고 매매” 아파트에 이전 전세계약이 끝난 상태에서 새로운 전세계약 체결 시
현재 전세로 들어가고자 하는 집이 아래와 같은 복잡한 상황이어서, 제가 전세 계약시 어떤 것들을 고려해야 하는지 알고싶어 고민하다 문의드립니다. 경험많으신 분들께서 조언주시면 감사히 받겠습니다.
<기본전제>
이 집은 수도권에 있습니다.
매매가는 5억, 전세가는 3억 4천 정도 됩니다.
<현재 집주인과 세입자 상황>
현재 집주인 A는 전세세입자를 구하는 동시에 이 집을 매매로도 내놓은 상황입니다.
매매가↔전세가 갭 : 1억 6천 정도
집주인 근저당 : 6천 설정돼있음
현 전세세입자 임차기간 : 2023.12.21~2025.12.20 (2년)
현 전세세입자 거주기간 : ~2025.01.19 (임차기간 종료 후 +1달 추가거주)
임차기간은 2025.12.20에 끝나는데, 거주는 계약기간 종료 후 2026.01.19까지 한 달 더 살기로 집주인과 협의된 상태라고 합니다. 세입자가 다른 집으로 이사가는 일정에 맞춰서 양해해준것 같아요.
<들어갈 세입자(=본인) 상황>
저는 내년 1월에 이 집에 전세로 들어가고자 하는 상황이며, 미리 전세 가계약을 체결하려고 합니다.
2025.08.xx (이번달 중) 집주인 A와 전세 가계약 예정
xxxx.xx.xx 전세자금대출 살행, 반환보증보험 등 가입 예정
xxxx.xx.xx 본계약 후 잔금일 (미정)
2025.12.20 이전세입자 임차기간 종료되는 날
2026.01.19 이전세입자 퇴거하는 날
2026.01.20 본인 입주예정일
위와 같이 진행하려고 하는데요.
가계약(2025.08) 입주일(2026.01) 사이에 5개월이라는 상당한 갭이 있는 상태입니다.
질문드립니다. 아직 모르는 게 많아서 질문도 많습니다. 미리 감사드립니다.
1. 가계약과 입주일 사이에 이 정도의 갭이 있을 경우 ‘본계약’과 ‘잔금일’은 언제쯤 하는 것이 통상적인가요~? 본계약하면서 잔금은 꼭 모두 치뤄야하는 것인지, 본계약 먼저하고 → 입주일 임박해서 잔금을 처리해도 되는지 궁금합니다. (전세자금대출 받을 예정이라서 본계약을 입주일 30일 전에는 해야 할거같긴 합니다!)
2. 주택임대차계약 신고는 본계약서가 있어야만 가능한거죠? 역시 잔금치르기 전에도 임대차계약신고하고 확정일자 받는 게 가능한가요?
3. 현재 집주인 A → 매도 시 바뀔 집주인 B 현재 세입자 C → 이 집에 세입자로 들어가고자 하는 사람(글쓴이 본인)은 D로 하겠습니다.
이 집을 집주인 A→ 새로운 집주인B에게 ‘세안고 매매’할 경우, 기존 임대차계약을 승계하는 걸로 알고 있는데요. 만약 매매계약을 체결한 날이 C의 임대차계약이 끝난 2025.12.10 이후이면서 — D의 전세 본계약 전이라면, 새로운 집주인B가 이 집에 주담대를 받는 게 가능한 건지 궁금합니다.
세입자의 동의를 받아야 한다고는 하는데 25.12.10~26.01.19까지는 이전 세입자 C의 임대차계약도 종료된 상태일 거고, D는 전입하기 전인데 이 상태에서 C나 D의 동의를 구하는 게 가능한지?
4. 새로운 세입자가 될 제가 대항력+우선변제권을 모두 갖추려면 이 집에 확정일자+전입신고까지 해야 할텐데, 전입신고 가능한 날짜는 2026.01.20일이 가장 빠른 날이겠죠? (다른 방법은 없겠죠..) 제가 입주하기 전에 집주인이 바뀌고 그 집주인이 깡통일까봐 그 부분이 가장 걱정입니다.
5. 6.27 대책 이후에 소유권이전 시 전세대출이 불가능해짐에 따라, 매매실거래가 된 날이 전세계약 잔금일로부터 3주~1달이 지나지 않은 시점이라면 그 집에 받았던 “전세대출이 환수”처리될 수 있다고 하는데요. 저의 경우 이에 해당될 위험이 없을까요?
6. 이런 상황에서 제가 전세 가계약-본계약 시 설정해야 할 특약이 더 있다면 조언주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문 1-6 번에 대해 아래와 같이 답변드리오니 참조를 부탁드립니다.
1. 본계약과 잔금 시점
전세 본계약은 통상적으로 입주일 1~2개월 전에 체결하고, 잔금은 입주 직전에 치르는 경우가 많습니다.가계약은 단순히 계약의사 확인 정도이고,
본계약은 확정적인 권리관계를 발생시키므로 보통 대출 실행 가능 시점(입주 30일 전 전후)에 맞추어 진행합니다.
따라서 본계약을 먼저 체결한 뒤, 잔금은 입주 직전에 납부하셔도 무방합니다. 대출 일정과 보증보험 가입 가능 시점도 함께 고려하세요.
2. 임대차계약 신고와 확정일자
임대차 신고제는 본계약서를 근거로 해야 합니다. 가계약 상태로는 불가능합니다.
다만, 잔금을 모두 치르지 않아도 본계약만 있으면 임대차신고와 확정일자 부여는 가능합니다. 확정일자만으로는 대항력은 생기지 않고, 실제 전입신고를 마쳐야만 대항력이 완성됩니다.3. 세안고 매매와 새로운 집주인의 대출 문제
세안고 매매란 “세입자를 안고 집을 매도하는 것”을 말하는데, 여기서는 조금 특수한 케이스입니다.만약 A가 집을 매도한 시점이 C의 계약 종료일(2025.12.20) 이후라면, 해당 시점부터는 세입자가 없는 ‘공실 상태’로 간주됩니다.
이 경우 새로운 매수인(B)은 담보대출을 받을 수 있으며, 별도로 세입자 동의를 받을 필요는 없습니다.
다만 C가 1개월 더 거주(2026.01.19)하는 것으로 합의했으므로, 실질적으로는 “사용·수익 중인 세입자”가 있는 상태라 은행이 대출 심사 시 불리하게 판단할 가능성이 있습니다.
4. 대항력과 우선변제권 확보 시점
세입자인 D가 대항력과 우선변제권을 모두 확보하려면 ① 전입신고, ② 확정일자를 갖춰야 합니다.
문제는 전입신고인데, 실제 거주가 시작되어야만 가능하므로 2026.01.20 입주일이 가장 빠른 시점입니다. 그 전에는 방법이 없습니다.
따라서 입주 전에 소유권이 바뀌는 경우, 새로운 집주인이 채무불이행 상태라면 D가 위험해질 수 있습니다. 이 때문에 특약으로 집주인 변경 시 책임은 신소유자에게 승계됨을 반드시 명시해두셔야 합니다.5. 6.27 대책과 전세대출 환수 위험
말씀하신 내용은 “소유권 이전 후 단기간 내 전세대출 실행 시 환수”와 관련된 조치입니다. 다만 질문자님의 경우 전세계약 잔금일(2026.01.20 전후)에 맞춰 대출을 실행하게 되므로, 이전 매매 거래일과 전세계약 잔금일 사이의 간격이 충분히 벌어집니다. 따라서 전세대출 환수 위험은 낮은 편입니다. 다만 은행마다 심사기준이 다를 수 있으니 계약 전 반드시 은행 상담을 받아 확인하시는 게 안전합니다.6. 추가로 필요한 특약
현재 상황은 불확실성이 많기 때문에, 본계약 시 다음과 같은 특약을 반드시 넣으시는 것이 좋습니다.소유권 이전 시 임대인의 지위와 책임은 신 소유자가 전부 승계한다.
기존 세입자 퇴거 지연 시, 임대인이 책임지고 손해배상한다.
근저당 및 기타 담보권은 전세보증금보다 선순위로 설정되지 않는다.
전세보증금 반환보증 가입에 임대인이 적극 협조한다.
매매로 소유자가 변경되는 경우에도 본 계약은 유효하며, 세입자의 권리는 그대로 보장된다.
질문하신 내용에 충분한 답이 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
본 계약은 전세계약서에 임대차계약서를 작성하는 시점이 일반적으로 입주 약 1~2개월 전에 하는 것이 좋습니다.
잔금은 입주 당일에 지급하길 바랍니다.
2025년 11월 ~ 12월에 본계약 체결 및 확정일자, 2026년 01월 20일 잔금 지급 + 전입 + 입주 이렇게 하시면 될 듯합니다.
잔금 전에도 임대차 신고 및 확정일자를 받을 수 있습니다. 본 계약서만 있으면 잔금과 무관하게 임대차 신고가 가능합니다.
세안고 매매가 아닌 경우 즉 공실 상태에서 B가 매입하면 일반적인 조건 하에 주담대가 가능합니다.
확정일자 + 임차보증금 신고 = 우선변제권
대항력 : 전입신고 + 확정일자 + 실거주
감사합니다.