전세권 설정이 좋은건지 보증보험을 드는게 좋은건가요??

Question

제가 전세를 들어갈려고 하는데 요즘 전세사기가 많아서 보증보험을 드는게 좋은건지 아님 전세권 설정을 하는게 좋은건지 좀 알려주시면 감사하겠습니다

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.저는 개인적으로 전세 반환보증보험에 가입 하시는걸 추천드립니다.전세권 설정은 임대인의 동의를 얻어야하고, 전세만기가 되어 전세보증금을 돌려받지 못하면 전세권을이유로 바로 다른 판결 없이도, 경매에 돌입하여 경락 대금에서 보증금을 배당받을 수는 있으나, 경매가 완료되는 과정이 최소 4개월 이상 소요되기 때문입니다.그에 반하여, 선순위채권이 주택시세의 60% 이하이고, 공인중개사를 통해서 계약한 건으로서 잔금후 전입신고를 하고 확정일자를 받아 전세 반환보증보험에 가입 했다면, 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증보험회사에 전세사고를 신청하면 1개월 정도 후에 보험금을 수령할 수가 있습니다.이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 대박 공인중개사입니다.전세권 설정은 등기사항전부증명서에 전세 세입자의 권리가 등재하는 것입니다.등기사항전부증명서 "을구"에 기록이 되고 신청 당일 부터 효력이 발생합니다.세입자가 직접 경매신청이 가능하며 전입신고. 실거주 요건은 필요 없습니다.전세보증보험은 계약 만료시 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황 발생시에 보증기관에서 대신 임차인에게 반환해준 후 임대인에게 구상권을 청구하는 시스템입니다.임대인 동의여부는 필요가 없고 임차인이 전입신고 후 은행이나 온라인으로 가입하면 되시구요보증서 발급날부터 효력 발생합니다.​전세권설정과는 다르게 전입신고와 확정일자를 받아야 하며 점유 해야 합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정 임대인의 동의가 필요. 설정 비용이 발생(보통 인차인의 요구로 해서 임차인이 비용 전액 부담하는 경우가 많음). 등기부에 전세권설정 등기됨. 집합건물(아파트) 외 건물부분에만 전세권설정이 됨(배당시 건물부분의 환산된 금액을 배당). 경매신청 가능. 배당신청 없이 배당가능. 경매시 대항력(전입신고+이사)이 있고 소액보증금에 해당하는 임차인은 최우선변제금액 변제 받은 후 순위에 따라 나머지 금액을 받을 수도 있고, 못 받을 수 도 있음. 계약종료시 전세권설정 말소해야됨(전세보증금반환과 전세권설정말소는 동시이행의무관계임).전세권설정을 하면 무조건 전세보증금을 받을 수 있다고 생각하시는 분이 있던데, 그렇지 않습니다. 말소기준권리보다 선순위임차인(경매시 배당을 받아서 보증금을 다 받거나 계속 거주 후 이사나갈때 새임대인에게 보증금을 받음), 말소기준권리보다 후순위임차인(경매시 보증금을 모두 배당 받을 수 있고, 일부만 받을 수 있고, 모두 잃을 수도 있습니다.)전세보증보험 계약종료 후 임대인이 전세보증금을 임차인에게 반환하지 않는다면, 임차인이 전세보증기관에 이행청구를 하여 보증기관에서 인차인의 전세보증금을 보내주고나서 임대인에게 구상권청구의 형태로 돈을 받습니다. (매월 보증료를 지불하며,보증보험애 가입되어있는 임차인은 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있음) 전세보증기관 마다 신청기한과 보증금액 등이 다릅니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.둘다 좋습니다.다만, 전세권설정은 내가 하고 싶다고 할 수 있는것은 아니고 임대인의 동의가 필요합니다.보증보험은 전세권설정하고는 성향이 조금 다른데 전세권설정은 집을 담보로 돈을 지키는데 목적이 있고, 보증보험은 지킴과 동시에 미반환시 빠른 시일내에 돈을 돌려 받을 수 있다는 점이 차이가 있습니다.굳이 따지자면 보증보험이 가능하면 전세권설정은 굳이 안하셔도 무방할 것 같습니다.또한 내 앞에 선순위가 없다면 전세권설정의 효력이나 전입+확정일자의 효력이나 차이는 없습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.일단 일반적인 상황에서는 비용부분에서 2년 전세라고 했을때 전세권설정시 법무사비용을 따져보면 전세권설정이 더 비쌉니다.장기간 거주시는 전세권설정이 더 저렴하고요.하지만 계약기간이 종료 후 임대인이 보증금을 반환해 주지 않을 경우 전세권 설정보다는 전세보증보험이 더 유리 할 수 있습니다.전세권 설정시는 경매신청등 번거로운 절차를 통해 배당받아야 하지만 보증보험의 경우 1개월이 지나고 보증보험에 신청하면 전세금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.도움되셨다면 추천!!!!!!!!!!부탁드립니다.

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