1가구 2주택 어떻게 팔아야 하나요?
현재 1가구 2주택 상황입니다.
제명의 2008년 아파트 구입 (서울) 시세 6.5억
아내명의 2015년 아파트 구입 (비 조정대상 지역) 시세 1.5억
1. 3개월 이내 아내명의 아파트를 매도 예정입니다. 이 경우, 양도세가 중과세가 될까요? 양도세가 어느정도 될까요?
2. 아내명의 아파트 매도 후, 제명의 아파트를 아내에게 증여할 예정입니다.
이 때 취득세, 증여세는 어느정도 될까요?
3. 증여 후, 몇 년 뒤에 팔아야 양도세를 절세할 수 있을까요?
다 정리하고 노후를 보낼 새집을 하나 마련하려는데 모르는게 많아 답답합니다.
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 전영혁세무사입니다.
1. 비조정대상지역의 주택을 양도하는 것은 중과대상이 아닙니다. 또한 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
2. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자에게 증여한 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다. 취득세 역시 이에 따라 달라집니다.
3. 증여 후 최소 5년은 지나야 절세가 가능합니다. 5년 이내 양도 시 이월과세 규정이 적용되어 증여 후 양도하였을 때의 세금과, 증여하지 않고 증여자가 바로 양수자에게 양도하였을 경우의 양도소득세를 비교하여 큰 금액으로 과세됩니다.
안녕하세요. 문용현세무사입니다.
1. 비조정지역주택은 양도세가 중과되지 않습니다. 양도세는 양도가 뿐만 아니라 취득시기도 알아야 계산이 가능합니다.
2. 배우자로부터 증여받을 경우 10년간 6억까지 증여재산공제 가능합니다. 증여재산 6.5억, 증여재산공제 6억을 가정할 경우 배우자가 납부해야할 증여세는 485만원입니다.
3. 증여후, 배우자분이 2년이상 보유하고 양도해야 1세대 1주택 비과세 가능합니다. 동일세대원으로부터 증여받은 경우 거주기간은 증여자와 통산합니다.
도움이 되셨길 바랍니다.감사합니다.
