부동산 매매시 특약조항 문구수정 질문

Question

안녕하세요

아파트 매매 계약을 앞두고 있는 매수자입니다.

중개사분께서 계약서에 들어갈 특약조항을 보내주셨는데, 궁금한점이 있습니다.

1. 허위서류로 저당권이 등기말소되었거나, 소유권이전등기 전에 매도자로부터 증여 받은자가 나타나는 등 갑구,을구의 변동으로 인한 문제가 생겼을 때, 아래 특약내용 중 6번으로 구제가 가능한가요?

’매수인에게 불리한 권리변동‘이라는 말이 모호하진 않나요?

2. 6번을 어겼을 경우 어떻게 한다까지 넣어도 무리한 요구는 아닌가요?

3. 4번의 경우 계약 당사자는 매도인과 매수인인데 임차인의 의무사항으로 해석될 여지가 있어서, ‘매도인은 매수인의 잔금 지급시 매도인 책임하에 현 임차인을 명도한다.‘ 정도로 수정해도 괜찮을까요?

이외 사항들은 일반적인건지, 제 요구가 무리한건지 혹은 필요 없는건지도 궁금합니다. 감사합니다!

[특약사항]

1. 본 매매계약은 매수인이 직접 현장답사와 첨부한 공부서류 확인 후 진행하는 계약이며 현 시설물 상태 그대로의 매매 계약임.

2. 민법상 매도자의 하자담보책임에 해당하는 범위는 해당법에 따르기로한다.

3. 본건물은 신축이 아니므로 사소한 물리적 하자는 매매 대금에 할인 적용되었으나 누수 및 난방,배관등 중대한하자는 민법 제580조 하자담보책임규정에 따르며 권리행사기간은 매매대금 잔금일로부터 6개월까지로함.

4. 현임차인은 매도인이 잔금시 명도하여준다.(단,이사비용은 매수인이 지급한다.)

5. 매수인은 매도인에게 선수관리비를 지금하고 승계받기로한다.

6. 매도인은 잔금일까지 현재 상태의 소유권에 관한 사항을 유지하기로 하며 매수인에게 불리한 권리변동은 금지하기로한다.

7. 기타사항은 부동산매매법규 및 민법 판례에 따른다.

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

매수인에게 불리한 권리 변동을 금지하는 내용은 적절하다고 보입니다.

다만 말씀하신 것처럼 위반시의 조치에 대해서도 규정하는 것이 타당합니다.

위반시 조치에 대한 규정이 없을 경우 위반했을 때의 효과에 대해 해석의 여지가 남습니다.

임차인은 계약 당사자가 아니므로 계약에 효력이 미치지 않고 따라서 매도인의 의무로 규정하는 것이 타당합니다.

계약 당사자인 매도인이 직접 의무를 부담하는 형태가 타당합니다.