빌라 관리비 인상 부동의 및 관리비 사용처 불합리로 인한 협의
안녕하세요.새해 복 많이 받으시길 바라며 내용이 길어 바로 본론부터 말씀드립니다.
[상황]
0. 25년 6월 경 전세로 빌라(5층 건물 중 5층) 이사하게 됨.
1. 이사 전 천장 누수로 인한 곰팡이 확인되어 집주인에게 통보. 이 후 관리실에 옥상 방수 공사 완료되었다는 사실 확인 후 집주인 전체 도배 시공.
2. 입주 후 2~3주(도배 후 1~2주) 경과 누수 및 곰팡이 재발
3. 관리실측에 보상(도배 재시공 약 50여만원) 요구 하였으나 지금까지 보상을 해준 전례도 없을 뿐더러 전체 세대 중 약 5세대 누수 확인하였지만 잔여 관리비가 없어 보상 해줄 수 없다 일방 통보
4. 곰팡이로 인한 병원진료를 수차례 받았고 현재까지 약 복용 중(알러지 성 비염 발병)
5. 이 후 옥상방수 전체 재시공으로 집주인/관리주체 협의하였고 더이상 언급하지 않음
(약 600여만원 추가 비용 발생)
[질문발단]
6. 26년 1월 예산산보고회?같은 입주민 회의를 진행했고 월 관리비 5천원 상향 의결 되었다는 안내문 1층 공동현관에 부착.
(인상 주요 내용은 건물 외벽 도색에 상당한 비용 발생 됨을 사유로함. 또 개별적인 입주민 회의 참석/관리비 의견 수립 일체 없었으며 공동현관에만 부착 됨)
7. 빌라의 월 관리비 내역으로는 월정관리비항목 44,000원(고정) 외 수도세,공동 전기료,계단청소,주차비임
8. 관리비 세부사용 내역을 공개하라고 하였으나 총 100세대 미만으로 공개 할 필요가 없으며, 세부 내역 또한 알려 줄 수 없다 함.
(빌라 표재부 상 85세대이며 약 10여명의 운영위원(회장,실장,총무 등)으로 구성되어있고 그 중 회장,실장,총무의 임금 및 명절 보너스, 운영위원 선물 비용 등이 관리비로 충당 되고 있음.)
9. 건물에서 발생중인 층간소음에서도 경찰은 부르지 말고 직접 찾아가서 해결하라는 식으로 소극적 대응하고 있음.
10. 입주민의 피해는 등한시하고 건물 가치만을 위해 외부에 비용을 투자하면서 관리비를 인상한다는 것은 도저히 납득 할 수 없음.
[질문]
ㄱ.관리비 인상에 부동의함을 통보하고 기존 월정관리비로 납부하여도 문제가 없는지?
ㄴ.관리비 인상에 명확한 근거를 제시하라는 요청을 할 수 있는지?
ㄷ.월정관리비 세부내역을 공개하라고 요구 할 수 있는지?
ㄹ.발단이 된 도배 관련하여 재요구를 할 수 있는지, 한다면 어떤 절차를 취할 수 있는지?
ㅁ.운영위원회를 구성하는 인원들의 임기는 언제인지, 어떤 방식으로 뽑는지를 게시하라고 요구 할 수 있는지?
ㅂ.기존,향 후 공사 업체 선정 과정에 대한 세부 내용을 요구 하며, 아파트 게시판에 게시를 명 할 수 있는지?
내용이 두서없이 길어져 부득이 개조식으로 질문 올린 점 양해 말씀 드립니다.
언급하진 않았지만 귀농하여 시골의 작은 빌라로 이사온터라 입주자들 대부분이 고령층이고 오래 사셨던 분들인지라 별 문제 없이 사시는 듯 합니다. 저도 그런 부분을 어느정도 이해하려고 병원 진료도 따로 보상 요구하지 않았고 아직까지 불편함을 참고 살고 있지만 일방적 관리비 인상 등은 도저히 납득 할 수 없습니다.
관련하여 내용증명등을 통한 입주민 권리 회복과 부당하게 입은 피해를 보상받고자합니다.
이 상황을 현명하게 타개 할 수 있는 고견 부탁 드립니다.
긴 글 읽어주시느라 감사드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
관리비 인상은 적법한 절차와 근거가 없는 한 임차인에게 당연히 구속력을 가지지 않습니다. 특히 입주자 대표성, 의결 절차, 사용 목적의 투명성이 결여된 상태라면 인상분 납부를 거부하고 다툴 여지가 충분합니다. 누수·곰팡이 피해에 대한 보상 문제 역시 종결된 사안으로 보기 어렵고, 관리주체와 소유자의 책임을 분리해 재차 요구할 수 있습니다.관리비 인상 부동의 및 기존 금액 납부 가능성
관리비는 계약 또는 적법한 공동의결에 의해 정해지는 것이 원칙입니다. 단순히 공동현관에 안내문을 부착했다는 사정만으로 인상 효력이 발생한다고 보기 어렵습니다. 인상에 대한 동의 의사표시를 하지 않았다면 기존 월정관리비만 납부하면서 인상분은 이의유보로 처리하는 방식이 가능합니다. 다만 체납 오해를 방지하기 위해 부동의 의사를 명확히 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다.관리비 인상 근거 및 세부내역 공개 요구
세대 수가 일정 기준 미만이라는 이유만으로 관리비 사용 내역을 전혀 공개하지 않아도 된다고 단정할 수는 없습니다. 관리비는 입주민의 공동부담금이므로 산정 근거, 사용 항목, 인건비 지급 여부 등에 대해 합리적 범위의 설명을 요구할 권리가 있습니다. 최소한 인상 사유가 된 공사의 필요성, 예상 비용, 집행 방식에 대한 설명 요구는 정당합니다.누수·도배 피해에 대한 재요구 가능성
입주 후 재발한 누수와 곰팡이는 단순 하자가 아니라 주거 적합성에 중대한 영향을 미치는 사안입니다. 이미 병원 진료 및 약물 복용까지 발생했다면 관리주체 또는 건물 소유자를 상대로 손해배상 또는 임대차상 하자보수 책임을 근거로 재차 요구할 수 있습니다. 내용증명을 통해 하자 경과, 피해 사실, 보상 요구를 정리해 통보하는 것이 1차 절차로 적절합니다.운영위원회 구성·임기 및 공사 절차에 대한 정보 요구
운영위원회의 구성 방식, 임기, 권한은 입주민 공동의 이해와 직결된 사항이므로 공개 요구가 가능합니다. 또한 과거 및 향후 공사 업체 선정 과정에 대한 기준과 절차에 대해서도 설명을 요청할 수 있으며, 게시판 공지까지 강제할 권한은 없더라도 입주민 공지를 요구하는 정당성은 충분합니다.