임대차 보호법 적용가능? 건물주가 권리금 방해하고 연장도 불가하다

Question

현재 모텔을 임차하여 운영중에 있습니다

노부부가 운영하던 다 죽어가는 모텔을 손좀보고

영업하여 단골도 많아졌고 매출도 두배이상 올랐습니다

계약기긴 2년이며 만기 4개월정도 남았습니다

그동안 고생하며 매축을 올렸고 이래저래 건물에 돈도 좀 투자 했기에 권리금받고 나가려고 내놨는데

건물주가 욕심이 생겼는지 자기가 다시 들어온다고

내놓지 말라고 합니다 당연히 권리금도 없이 거저 먹겠다고 나옵니다 ;;;

권리금 주고 계약 하겠다고 두 팀이나 왔었는데

건물주 방해로 파도가 났네요

이런경우 전 권리금 포기하고 나가야 하나요?

참고로 아이 입학 문제고 연장은 힘든 상황이네요;;;

연장을 하겠다고 해다 쉽사리 연장해줄 노이네도 아니고요

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

전형적으로 상가임대차보호법상 권리금회수 방해행위로 손해배상 청구 대상입니다.

상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 '임대차 종료 당시의 권리금'으로 정할 수 있도록 하고 있습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대차계약을 체결한 것인지 위탁관리계약을 체결한 것인지 모르겠네요. 임대차계약이었다면 상가건물임대차보호법이 적용될 여지가 있어 보입니다. 즉 계약갱신권이나 권리금보호조항이 적용될 가능성이 있습니다.

질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변 드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

위의 경우는 권리금 수령의 방해로 보여집니다. 해당 사항에 대해서는

손해배상 청구를 고려 해 볼 수 있습니다.

임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아닙니다. (관련 판례 참조)

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 답변은 기재된 내용만을 기초로 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

대법원 판례는 대인이 임대차 종료 후 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힌 것은 임차인의 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시한 것이며, 이러한 경우 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 기회 보호 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있습니다.