상가매매시 기존 임차인은 계약해지 가능한가요?

Question

상가를 매매할때 기존 임차인 승계는 어떻게되나요? 전매도자 계약승계로 무조건 계약날짜 까지는 이행하는지 아니면 매도인이 바뀐이유로 계약날짜 전에도 해지가 가는한지요?그리고 매매전 임차인에게 매도할사실을 고지해야하는지 아니면 계약후 알려도 상관없는지 두가지 답변 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

상가 매매로 소유자가 변경되는 경우, 임대인의 지위를 승계하게 되기 때문에, 임차인으로서는 전 임대인에게 계약승계에 대하여 이의함으로써 승계를 거부하고 계약 해지를 주장할 수 있으며 이는 기존 임대차계약기간의 만료 여부와 무관합니다. 매매계약 체결 후 고지하여도 무방합니다.

상가임대차법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

Answer 2

상가건물 임대차보호법

제3조(대항력 등) ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

매수인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 매수인은 이를 고지할 의무가 없으며, 임차인은 본래 계약에 따른 권리의무를 부담합니다.