전세보증금 반환 관련 대응 방법 문의드립니다
안녕하세요.
전세보증금 반환과 관련하여 현재 상황에서의 적절한 대응 방법 및
향후 법적 절차에 대해 문의드립니다.
저는 해당 주택에 대해 전세계약을 체결한 후 묵시적 갱신 상태로 거주하다가,
2026년 3월 11일 신혼집 입주로 인해 퇴거 예정임을 집주인 측에 사전에 통보하였습니다.
다만 집주인 측에서는
“다음 임차인이 구해져야 보증금 반환이 가능하다”는 입장을
문자 메시지 등을 통해 두 차례 이상 명확히 밝혔고,
현재 자금 준비가 되어 있지 않다는 취지의 답변도 받은 상태입니다.
이로 인해 3/11에 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높다고 판단하고 있습니다.
다음 세입자를 못구해서 제 전세금을 못돌려주는 최악의 상황을 고려하려
회사 사내대출을 신청하여 기존전세대출을 상환할 예정입니다. (
사내대출은 한 달 전 사전 신청이 필요하여 지체할 수가 없는 상황입니다.)
또 하나 궁금한 점은 집주인과의 소통 구조입니다.
집주인은 직접 부동산을 운영 중인 사람이며,
실제로는 배우자 또는 동업자로 보이는 아주머니가 부동산 업무를 주로 처리하고 있습니다.
과거 최초 계약 연장 시에도 집주인 본인이
“부동산을 통해 이야기하라”고 하여 해당 아주머니와 협의하였고,
이번 퇴거 통보 역시 집주인에게 직접 문자를 보냈으나 응답이 없어
동일한 부동산 측(아주머니)과 다시 연락하여 진행하였습니다.
현재까지 보증금 반환과 관련된 모든 입장 전달 및 대화는
해당 아주머니를 통해서만 이루어지고 있으며,
집주인 본인은 직접적인 응답을 거의 하지 않는 상황입니다.
이와 관련하여 아래 사항들에 대해 조언을 구하고 싶습니다.
1. 3/11 이후에도 보증금이 반환되지 않을 경우,
실무적으로 가장 효과적인 대응 순서
(내용증명 발송, 임차권등기명령, 지급명령/소송, 보증보험 청구 등)
2. 집주인이 주장하는
“다음 임차인이 구해져야 보증금 반환 가능하다”는 입장이
법적으로 유효한 주장인지 여부
3. 보증금 미반환으로 인해
사내대출 이자 등 실제 금융비용이 발생한 경우,
해당 비용을 지연이자 또는 손해배상 형태로 청구할 수 있는지,
가능하다면 인정 범위는 어느 정도인지
4. 집주인이 직접 응답하지 않고
본인이 지정한 부동산(사실상 대리인)을 통해서만
보증금 반환 관련 입장을 전달한 점이
향후 법적 절차에서 임차인에게 불리하게 작용할 소지가 있는지
현재까지의 문자 내용은 모두 보관 중이며,
가능하다면 분쟁을 키우지 않고 원만한 해결을 우선하고 싶습니다.
다만 3/11 이후 미반환 시에는 불가피하게 법적 절차도 고려하고 있어
실무적인 조언을 부탁드립니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 정찬 변호사입니다.
말씀하신 상황은 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 적법하게 계약 해지 의사를 사전 통지한 경우에 해당하므로, 2026년 3월 11일을 기준으로 임대인의 보증금 반환 의무는 발생합니다.
다음 임차인이 구해져야 반환이 가능하다는 임대인의 주장은 법적으로 효력이 없고, 이는 임대인의 자금 사정 문제에 불과하여 임차인에게 전가될 수 없습니다.
3월 11일 이후에도 보증금이 반환되지 않는다면, 임차권등기명령 신청을 통해 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 이사를 진행하고, 동시에 내용증명을 통해 반환 지체 사실과 지연 책임을 명확히 하는 순서가 가장 효율적입니다.
이후에도 반환이 이루어지지 않으면 지급명령이나 보증금 반환 청구 소송으로 이어가게 됩니다. 보증금 미반환으로 인해 사내대출 이자 등 추가 금융비용이 발생했다면, 이는 지연손해금 또는 손해배상으로 청구 대상이 될 수 있고, 통상 법정지연이자 범위 내에서 인정 여부가 다투어집니다.
추가로 궁금하신 사안이 있으시다면 문의주세요. 감사합니다.
1명 평가결론 및 핵심 판단
묵시적 갱신 상태에서 적법하게 퇴거 의사를 통지하였다면 임대인은 퇴거 시점에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 다음 임차인 확보를 조건으로 반환을 거절하는 주장은 법적으로 인정되지 않으며, 반환 지체가 발생할 경우 임차인은 단계적으로 권리보전 절차를 진행할 수 있습니다. 분쟁 확대를 원하지 않더라도 반환 지연이 현실화되면 즉각적인 법적 대응 준비가 필요합니다.법리 검토
전세보증금 반환 의무는 임대차 종료와 동시에 확정됩니다. 임대인의 자금 사정이나 신규 임차인 모집 여부는 반환 의무의 성립과 무관합니다. 묵시적 갱신 후 적법한 해지 통지가 이루어진 경우에도 동일한 기준이 적용됩니다. 임대인이 직접 응답하지 않고 사실상 대리인을 통해 입장을 전달하였더라도 그 의사표시는 임대인에게 귀속됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
보증금이 반환되지 않는 즉시 반환 촉구 의사를 명확히 남기고, 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 보전하는 것이 우선입니다. 이후에도 반환이 이루어지지 않으면 지급명령 또는 본안 소송으로 이어가는 구조가 실무상 효율적입니다. 보증보험 가입이 되어 있다면 요건 충족 후 보험 청구도 병행 검토 대상입니다.추가 조치 또는 유의사항
보증금 미반환으로 인해 불가피하게 발생한 금융비용은 지연 손해로 주장될 수 있으나 인정 범위는 제한적으로 판단됩니다. 문자 내역과 대리인과의 소통 기록은 모두 증거로 보존하시기 바랍니다. 원만한 해결을 시도하되 반환 지연이 확정되면 지체 없이 절차를 진행하셔야 합니다.