채무자의 개인회생 신청으로 인한 임의경매 집행정지
매수인의 입장에서 해야할 조치에대해 문의 드립니다.
아파트 임의경매에 낙찰되어 대금지급기한 통지까지 받는 상태에서 채무자의 개인회생 신청으로 집행정지가 되어있는 상태입니다.
경매물건은 근저당권에의한 임의경매입니다.
대금지급기한 통지가 되었다는 것은 매각허가결정이 확정되었다는 의미로 알고있고 이 경우 최고가매수신고인은 매수인 신분이되어 권리가 보호되는 것으로 이해하고있습니다.
그렇다면 매수인이 이 상황에서 해야할 일은 무엇인가요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
(1) 결론 및 핵심 판단
채무자의 개인회생 신청으로 인한 집행정지는 매각허가결정이 확정된 이후에는 매수인의 권리 행사에 본질적인 영향을 주지 않습니다. 이미 매각허가결정이 확정되어 대금지급기한이 통지된 상태라면, 매수인은 적법한 매수인으로서 소유권이전청구권을 보호받습니다. 다만, 회생절차가 진행되는 동안 법원의 매각절차가 일시 중지될 수 있으므로, 법원에 ‘매각대금 납부기한 연장신청’ 또는 ‘집행정지 해제신청’을 병행해야 합니다.(2) 법리 검토
개인회생절차가 개시되면 회생법상 모든 강제집행·경매가 정지되지만, 매각허가결정이 이미 확정된 경우에는 매수인의 권리가 회생채무자의 재산에 속하지 않는다는 것이 판례 입장입니다. 즉, 대금 납부만 남은 상태에서는 경매법원이 회생절차 개시를 이유로 매수인의 권리를 박탈할 수 없습니다. 따라서 법원은 ‘대금납부기한 연장’을 통해 회생절차 결과를 지켜보게 하거나, 별도로 ‘집행정지 해제’를 결정할 수 있습니다.(3) 실무상 대응 전략
우선 경매법원에 ‘집행정지에 따른 절차 중지통보’를 받은 사실을 확인하고, 매수인으로서 대금지급 준비가 완료되었음을 밝히는 ‘의견서’ 또는 ‘대금지급기한 연장신청서’를 제출해야 합니다. 또한 회생법원에는 매각허가결정 확정 사실을 증빙하며 ‘집행정지 해제신청’을 별도로 제출할 수 있습니다. 법원은 회생신청이 남용된 경우 이를 해제해주는 사례도 존재합니다.(4) 추가 조치 또는 유의사항
회생절차가 기각되면 자동으로 집행정지가 해제되고, 대금납부 및 소유권이전등기가 진행됩니다. 반면 회생인가가 확정되면 일부 법원은 매각절차를 취소하기도 하므로, 회생법원 결정에 즉시 이의신청해야 합니다. 이 과정에서 대금지급 준비자금은 유지하고, 법원 통지마다 변호인을 통해 절차적 기한을 놓치지 않아야 합니다.