위반건축물 등재로 인한 전세 계약 해지 및 전세금 반환 방법

Question

현재 전세집에서 5년간 거주 중에 있습니다. 작년 8월에 갱신 계약을 했고, 계약 기간은 내년 8월말까지 남아 있습니다. 이직 및 출산으로 아파트 매매 계약을 맺었고, 집주인에게 내용 공유하여 집을 부동산에 내 놓았습니다. 부동산에 연락하여 집 사진을 보내준다고 했습니다. 그러면서 현재 살고 있는 집이 지난 12월에 위반건축물로 등재되었다는 사실을 듣게 되었습니다. 타임라인은 다음과 같습니다.

1. 2025년 8월 31 - 전세 갱신 계약 진행 ( ~2027년 8월 30일)
2. 은행에서 대출 실행 및 보증보험 정상적으로 진행 (건축물 대장 상 이상 없었음)
3. 2025년 12월 12일 - 현재 건물 위반건축물로 등록
4. 2026년 4월 4일 - 아파트 매매 계약 체결
5. 2026년 4월 6일 - 집주인에게 이사 요청 및 부동산에 매물로 내 놓겠다는 답변 받음
6. 2026년 4월 10일 - 부동산에 전화하여 매물 사진 업데이트를 위해 연락을 취함. 이 때 위반건축물 등재가 되었다는 사실을 전달 받음
7. 2026년 4월 13일 - 부동산에 복비를 더 드릴테니 세입자를 빨리 구해달라고 개인적으로 연락함

제가 계약할 당시 아무런 문제가 없었기에 아파트 계약을 진행하였습니다.
그리고 최초 이사 요청을 드렸을 때도 해당 사항에 대한 고지는 없었고, 집을 매물로 내 놓겠다고 집 주인분에게 전달을 받았습니다.

이 상황에서 전세 계약 해지를 요청하여 잔금일 전에 전세금을 받을 수 있는 현명한 방법이나 안전한 방법을 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

새로운 아파트 입주를 앞두고 예기치 못한 건물 문제로 전세금 반환에 차질이 생길까 우려가 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 계약 기간 중 위반건축물로 등재되었다는 사실만으로는 즉각적인 계약 해지가 어렵습니다.

1. 위반건축물 등재와 계약 해지

거주하는 공간에 치명적인 하자가 발생한 것이 아니라면 위반건축물 등재 자체만으로 임대인의 중대한 계약 위반을 주장하여 즉시 해지하기는 힘듭니다. 현재로서는 임대인과 합의하여 신규 세입자를 구하고 퇴거하는 방식을 유지하셔야 합니다.

2. 계약갱신청구권 행사 여부 확인

작년 8월 갱신 시 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 사용하셨다면 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있고 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 요건에 해당한다면 즉시 해지 통보를 하여 3개월 뒤 반환 의무를 발생시키는 것이 가장 안전합니다.

3. 전세금 반환 협의 및 대비

위반건축물은 신규 세입자의 전세대출이나 보증보험 가입이 제한되어 새로운 세입자를 구하기 매우 어렵습니다. 임대인에게 이 상황을 명확히 인지시키고 잔금일까지 신규 세입자가 구해지지 않을 경우 임대인이 융자 등 개인 자금으로 반환할 것을 확약받으셔야 합니다.

지금 상황에서는 임대인에게 위반건축물 등재 사실을 알리고 잔금일에 맞춘 전세금 반환을 문자메시지 등으로 분명하게 확약받는 것을 우선적으로 진행하세요.

새로운 보금자리로의 이사 과정이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

이미 위와 같이 진행되고 있다는 별도로 계약 해지를 구하는 건 법적인 분쟁의 여지가 있는데 소송 진행 시 기본적인 소송 진행 기간을 고려하면 빠른 반환을 기대하고 진행하시는 건 어려움이 있습니다