전세금 인상으로 인해 재계약 진행 관련 문의입니다.

Question

최초 전세 2년 계약 후 묵시적갱신으로 계속 거주하다가, 중간에 집주인 사망 후 가족 유산상속 되어 현재 임대인이 공동명의입니다. 임대인 변경 도 상속에 의한 변경이라 따로 계약서 작성하지않았습니다.

이번에 계약 만료 시점이 다가오는데 집주인이 전세금과 관리비 인상을 요구하여 재계약을 진행하려고 합니다.

다만 아래와 같은 문제가 있는데요.

1. 임대인이 3명이라 건물 관리인에게 위임하여 계약서를 작성한다고 합니다.

임대인의 위임장과 인감증명서만 있다면 관리인이 대필을 하는것에 대해서는 문제가 없을까요?

2. 새 계약서 작성 시 필수로 작성되어야 할 내용이 있을까요?

보증금 전액 중 인상분 금액 이렇게 따로 표기하면 인상 분에 대해서 확정일자를 받을 수 있는게 맞는지요?

추가로 새계약서 작성 시 원 계약서와 간인 등이 추가로 필요할 지 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

관리인이 계약서를 작성하는 것 자체는 가능하지만, 임대인 3명 전원이 공동임대인으로 표시되고, 각 임대인별 위임장, 인감증명서, 신분증 사본, 상속 또는 등기부상 소유관계 확인자료가 갖추어져야 하며, 위임장에는 전세계약 갱신, 보증금 및 관리비 인상, 계약서 서명날인 권한이 명확히 기재 되어야 하겠습니다. (민법 제114조).

새 계약서에는 임대인 3명 전원의 인적사항, 대리인 표시, 기존 계약일, 목적물 주소, 기존 보증금, 증액금, 변경 후 총 보증금, 임대차기간, 관리비 금액과 포함항목, 증액분 지급일과 입금계좌, 기존 계약을 갱신 또는 변경한다는 문구를 기재하시는 것을 고려해보시기 바랍니다.

묵시적 갱신은 원칙적으로 종전과 동일한 조건으로 갱신되는 것이고, 계약갱신요구권을 행사하는 경우 보증금 증액은 법정 범위 내에서만 가능하므로, 이번 인상이 단순 합의재계약인지 계약갱신요구권 행사인지도 문자나 특약으로 명확히 남겨두는 것이 좋습니다(주택임대차보호법 제6조, 제6조의3, 제7조).