법률
특약문구로 인해 보증보험가입이 불가하다면 중개사의 과실
임대인이나 목적물의 하자로 인한 보증보험 거절이아닌 특약문구로 인해 가입 거절이 됐다면 중개사의 과실인가요?
수정해서 다시 작성하면 가입할수 있다는데 다시 작성을 거부하고 있는 상태입니다
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
특약문구 자체로 인해 전세보증보험 가입이 거절되었고, 해당 문구가 통상적인 보증보험 심사 기준에 반하는 내용임에도 중개사가 이를 사전에 설명·조정하지 않았다면 중개사의 설명의무 위반 또는 과실이 인정될 여지가 있습니다. 특히 수정하면 가입이 가능함이 확인되었는데도 재작성 조율을 하지 않거나 거부 상태를 방치했다면 책임 판단에 불리하게 작용할 수 있습니다.법리 검토
공인중개사는 중개대상물의 권리관계와 거래 조건이 임차인에게 미치는 법률적 위험을 설명할 의무가 있습니다. 보증보험 가입 가능성은 전세 거래에서 핵심 안전장치에 해당하므로, 특약이 가입을 제한하는 효과를 갖는다면 그 위험을 사전에 고지하고 대안을 제시해야 합니다. 이러한 설명이 결여된 경우 민법상 불법행위 또는 중개업법상 주의의무 위반이 문제될 수 있습니다.사안의 적용
임대인·목적물 하자가 아니라 특약 문구가 유일한 거절 사유라면, 해당 문구의 필요성과 위험성에 대한 중개사의 안내가 있었는지가 핵심 쟁점입니다. 보험사가 수정 시 가입 가능하다는 의견을 제시했음에도 계약서 재작성을 거부하는 상황은, 중개 과정에서의 조정·중재 역할을 다하지 못한 사정으로 평가될 수 있습니다. 다만 임대인이 수정에 동의하지 않는 경우 책임 귀속은 구체 사정에 따라 달라집니다.대응 방향 및 유의사항
보험사의 거절 사유서와 수정 가능 의견을 문서로 확보하고, 중개사에게 서면으로 시정을 요구하는 것이 필요합니다. 개선이 이뤄지지 않으면 중개사무소를 상대로 손해배상 또는 중개보수 감액을 검토할 수 있습니다. 다만 실제 손해 발생과 인과관계 입증이 관건이므로, 계약 진행 단계와 피해 범위를 정리해 전략적으로 접근하셔야 합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
특약 문구로 인해서 가입이 어렵다고 하더라도 구체적인 특약 내용이 무엇이고 당사자가 동의하였는지 등에 따라 다른 것이기 때문에 그러한 사유만 가지고 중개사 과실이라고 보기에는 어려움이 있어 보입니다. 구체적인 사안을 토대로 판단해야 하는 것으로 보입니다.