오피스텔(생숙) 분양권 증여시 중도금 대출과 프리미엄에도 과세를 하나요?

2021. 03. 20. 11:04

부모님이 생활형숙박시설을 분양받아 8월에 입주예정입니다. 계약금 외 중도금은 전액 대출중이며 프리미엄이 조금 붙었는데 만약 현 시점에서 증여를 하면 증여세 과세 대상이 중도금 대출과 프리미엄이 포함되는지 알고싶습니다.


총 4개의 답변이 있어요.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

분양권을 증여 받는 경우 증여세가 과세되는 것이며, 이 경우 증여시기는 권리의무승계일(일반적으로 분양계약서상 명의변경일을 말함)이 되는 것입니다. 이 경우 증여재산가액은증여일까지 불입한 계약금 및 중도금과 증여일 현재의 프리미엄상당액을 합한 가액이 되는 것이며, 이 때 프리미엄상당액이라 함은 증여일 현재 불특정다수인간의 자유로운 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로 프리미엄이 없는 경우에는 불입한 계약금 및 중도금을 합한 가액이 되는 것입니다.


2021. 03. 22. 10:24
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    세무회계 문

    안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
    질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

    부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권의 경우, 평가기준일까지의 납입액+평가기준일 현재의 프리미엄의 가액이 증여재산가액이 됩니다. 대출금까지 이전한다면 위의 증여재산가액에서 대출가액을 차감한 가액이 증여재산가액이 됩니다. 다만, 이 경우 대출금은 자녀가 상환해야 하며 부모님은 대출 이전에 대한 양도소득세를 납부하셔야 합니다.

    도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

    2021. 03. 20. 13:35
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      정윤세무회계컨설팅

      안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
      질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

      증여세 계산방식은 다음과 같습니다

      1.증여재산가액-채무승계액=과세표준

      납부세액=과세표준*10~50%(누진세율)

      누진세율구간은 다음과 같습니다.

      과세표준1억이하:10%

      과세표준5억이하: 20% 누진공제 1천만원

      과세표준10억이하: 30% 누진공제 6천만원

      과세표준30억이하: 40% 누진공제 1.6억

      과세표준30억초과: 50% 누진공제 4.6억

      여기서 누진공제는 과세표준에 세율을 곱하고 산출된 세금에서 누진공제액을 차가하면 본인이 납부할 세금이 되는 것입니다.

      2. 아파트 증여시 전세보증금을 승계안하는 경우(일반증여)

      아파트의 경우 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

      증여등기일기준으로 전6개월 후3개월 간의 매매사례가액중 본인의 증여아파트의 시세와 가장 비슷한금액을 사용합니다.

      만약 전세보증금을 승계하지 않는다면 아파트실거래가 기준으로 위 증여세율을 곱하여 증여세를 신고하시고 납부하시면 됩니다.

      3. 아파트 증여시 전세보증금을 승계하는 경우(부담부증여)

      위 2와같이 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

      만약 전세보증금 승계한다면 과세표준산정이 증여재산가액(=실거래가)-전세보증금 한 금액을 과세표준으로 사용하시고 위 세율을 곱하여 증여세를 납부하면 됩니다.

      단, 증여시 채무를 함께받는 방식을 부담부증여라고 하며 부담부증여에는 채무승계액에 대해서 추가적으로 양도세가 발생합니다.

      따라서 증여세와 더불어 부담부 증여에 대한 양도세를 계산하여야 합니다.

      부담부증여에 대한 양도세는 증여가액-취득원가=양도차익

      위 양도차익*채무승계액/증여재산가액=부담부증여 양도차익

      위에서 산출된 부담부증여에 따른 양도차익에 대해서 양도소득세율 6~42%를 곱한금액에서 누진공제를 뺀 금액을 양도세로 납부하면 됩니다(부담부증여역시 조정지역에 따른 다주택자 여부에 따라 세율이 최고 60%까지 갈수 있음)

      2021. 03. 20. 17:53
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        세무회계 하온

        안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
        질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

        증여세 신고 시 증여재산가액은 증여일 그 날 당시의 시가평가액이므로 증여일 당시 분양권의 프리미엄을 포함한 전체 시가평가액이 증여재산가액이 되는 것입니다. 감사합니다.

        2021. 03. 21. 01:51
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