집 매매 계약시 하자 보수 관련하여 문의드립니다.

Question

집 매매 계약을 하려고 합니다. 계약 내용을 살펴보니 잔금을 치루면 집에 누수, 결로 등의 하자 발생시 매수자의 책임이고 매수자가 고친다는 내용이 있었습니다.

부동산 사장님께 6개월까지는 매도자의 책임 아닌지 여쭤보니 법적으론 그렇고 계약서에만 그렇게 적는거라고 하시는데 부동산 사장님 말이 맞는건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  부동산 중개인의 설명은 절반만 맞고, 그대로 믿고 계약하시는 것은 위험합니다. 매매계약서에 잔금 지급 후 하자를 모두 매수자 책임으로 한다는 특약이 명시되면, 원칙적으로 그 특약이 우선 적용될 수 있습니다. 즉 법에서 정한 매도인의 하자담보책임이 특약으로 제한·배제될 수 있으므로, 단순히 법이 그렇다는 이유만으로 안심하시면 안 됩니다.

• 법리 검토
  민법상 매도인은 목적물의 하자에 대해 일정 기간 책임을 지는 것이 원칙입니다. 다만 당사자 간 특약으로 그 책임을 감경하거나 면제하는 것이 허용됩니다. 판례와 실무 모두 계약서에 명확히 하자 책임을 매수자에게 전가하는 조항이 있으면, 그 조항의 효력을 인정하는 경향이 강합니다. 특히 누수·결로처럼 분쟁이 잦은 하자는 특약 문구 하나로 매도인 책임이 부정되는 경우가 많습니다.

• 중개인의 설명에 대한 주의점
  중개인이 말하는 “법적으로는 매도자 책임”이라는 설명은 특약이 없을 때의 일반론입니다. 그러나 계약서에 이미 매수자 부담 특약이 들어가 있다면, 법보다 계약이 우선합니다. 실제 분쟁에서는 중개인의 구두 설명보다 서면 계약 내용이 결정적으로 작용하며, 중개인의 설명 책임을 별도로 다투는 것은 쉽지 않습니다.

• 실무적 대응 방향
  누수·결로 등 구조적 하자는 잔금 이후 발견될 가능성이 높으므로, 해당 특약은 삭제하거나 최소한 책임 기간을 제한하는 방식으로 수정하시는 것이 안전합니다. 예컨대 일정 기간 내 발생한 하자는 매도인이 책임진다는 문구를 명시하는 것이 바람직합니다. 특약이 유지된 상태로 계약하면 향후 수리비 부담을 매수자가 떠안을 위험이 큽니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

법적으로 하자담보책임을 정하고 있다고 하더라도 계약서에 특약으로 위와 같은 내용을 기재하게 되면 당사자가 약정한 내용이 우선하기 때문에 추후 문제가 발생하게 되면 위 특약으로 인해서 매수인으로서 하자담보 책임을 물을 수 없는 한계가 발생할 수 있습니다 이상입니다