아파트 매매 후 하자 비용 청구 가능 여부 문의드립니다.

Question

안녕하세요.
최근 11년차 아파트를 매매 완료한 매수인입니다.

잔금 이후 집 상태를 점검하는 과정에서 일부 하자를 발견하여, 중개인을 통해 매도인에게 수리 비용을 청구하려고 하는데 적절한 요청인지 판단 부탁드립니다.

[하자 내용]

1. 도어락 고장 (수리/교체 요청)

• 내부 문 손잡이가 탈락 직전 수준으로 매우 헐거운 상태입니다.

• 단순 사용감으로 보기 어려운 수준이라고 판단됩니다.

• 계약 당일, 터치패드 관련 고장만 급하게 언급되었고 손잡이 문제는 사전 고지가 없었습니다.

2. 보일러 컨트롤러 고장 (수리 비용 요청)

• 작은 방의 보일러 컨트롤러에서 현재 온도 표시가 되지 않아 정상적인 사용이 어려운 상황입니다.

3. 거실 벽지 훼손 (수리 비용 요청)

• 매물 확인 당시, 거실 벽면에 부착된 폼을 제거해달라고 요청드렸으나 그대로 인수받았습니다.

• 요청 이유는 벽지 상태 확인이었고, 해당 내용은 계약서에도 명시되어 있습니다.

• 이후 점검 과정에서 폼을 일부 제거해보니, 벽지를 임의로 뜯어놓은 흔적이 있으며 하단부 전체가 훼손된 상태였습니다.

• 고의적 훼손 가능성이 있어 단순 생활 하자로 보기 어렵다고 판단했습니다.

4. 문 필름 훼손 (수리 비용 요청)

• 이전 거주자의 반려견으로 인해 문 필름이 훼손된 흔적이 다수 존재합니다.

• 인테리어 업체 상담 결과, 단순 필름 보수가 아닌 추가 작업이 필요한 상태라고 안내받았습니다.

• 이 역시 자연적인 사용감이 아닌 훼손으로 판단했습니다.

■ 중개인 1차 협상 결과

• 도어락: 일부 수리 비용 협상 진행

• 보일러 컨트롤러: 수리 비용 협상 진행

• 거실 벽지 훼손: 협상 불가

• 문 필름 훼손: 협상 불가

■ 문의드립니다

• 위와 같은 상황에서 제가 요청한 수리 비용 청구가 과도한 요구인지 궁금합니다.

• 특히 벽지 훼손 및 문 필름 훼손 부분이 ‘생활 하자’로 보는 것이 일반적인지 의견 부탁드립니다.

• 중개인의 협상 결과가 통상적인 수준인지도 함께 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

아파트 매매에서는 매도인이 계약 당시 존재하던 숨은 하자에 대하여는 민법상 하자담보책임 및 채무불이행책임을 질 수 있고, 하자보수비 상당액도 손해로 청구할 수 있습니다.

다만 매수인이 계약 당시 알았거나 과실로 알지 못한 하자, 또는 11년차 아파트에서 통상 예상되는 사용감·노후는 매도인 책임으로 인정되기 어렵고, 특히 벽지·문 필름처럼 현장 확인이 가능한 부분은 사전 고지, 특약, 실제 상태가 중요합니다.

도어락 손잡이 탈락 직전, 작은 방 보일러 컨트롤러의 기능불능처럼 기능상 하자는 비교적 청구를 해볼 여지는 있으나, 거실 벽지는 계약서에 “폼 제거 요청”이 명시되어 있고도 인도 전 미제거 상태였다면 그 부분은 매도인의 비고지 또는 약정 위반을 다툴 여지가 있다고 보여집니다.

문 필름 훼손과 함께 외관·마감재 손상은 법원이 통상 사용감으로 보는 경우가 적지 않아 인정되기 어려울 수 있어 보입니다.

결국 중개인의 1차 협상 결과는 기능불량 항목만 일부 수용하고, 외관 훼손은 거절하는 점인데, 벽지 부분만은 계약서 문구와 사진 증거가 있다면 추가 다툼 여지가 있습니다.

따라서 과도한 요구라고 단정되지는 않지만, 실익상으로는 도어락·보일러는 수리견적과 사전고지 부재를 근거로 청구, 벽지는 계약서 특약과 인수 전후 사진이 있으면 보강 청구, 문 필름은 노후·생활하자 반론 가능성이 높다는 점에서 수리를 추가로 협의해보실 것을 권합니다.