에어비앤비 궁금한거 몇가지 있습니다.

Question

다가구주택(반지층2가구, 1층 1가구, 2층 1가구 총 4실이 있는 구옥 빨간벽돌집)을 소유중입니다.

지역은 서울이고요.

보유한지는 20년 거주한지는 6년정도 됩니다.

매도하려고 내놨는데 하도 안팔려서요.

에어비앤비 활용해볼까 고민중입니다.

그런데 궁금한점이 있어서요.

1. 4호실 중 1개 호실에 전입해서 거주중인 상태구요. 통으로 에어비앤비 운영하려면 나머지 3개호실은 전입신고를 어떻게 하나요? 전입신고 안해도 다가구주택이라 상관없나요? 에어비앤비 여러개 운영하는 분들은 어떻게 하시는걸까요?

2. 매도하게 될때 양도세 등 세금이 걱정됩니다. 지금은 보유 10년, 거주 6년으로 장특공 혜택이 있는데요. 만약 몇년 운영하다가 매도를 하게되면 양도세가 어떻게 되는걸까요? 양도세 혜택이 전부 없어진다면 푼돈벌려다 목돈 잃는 결과를 가져올까 싶네요..

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

서울 지역에서 다가구주택을 활용한 에어비앤비 운영은 외국인관광 도시민박업 등록이 필수입니다. 현재 거주 중인 1개 호실 외에 나머지 3개 호실을 에어비앤비로 운영하려면 해당 호실들에 대해 임대차 계약이 없어야 하며, 전입신고가 되어 있다면 불가능합니다. 타인이 전입신고 된 상태로 숙박업을 운영할 수는 없기에, 전실을 본인이 직접 거주하거나 공실로 두어야 가능합니다.

양도소득세와 관련하여, 주택을 숙박업 사업장으로 용도 변경하거나 상시 숙박시설로 이용할 경우 거주 요건 등에서 불이익이 발생할 수 있습니다. 특히 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 혜택은 주택의 용도와 보유 기간에 따라 달라지므로, 사업자 등록 후 숙박업으로 운영하면 주택 수 산정이나 비과세 적용에서 배제될 수도 있습니다.

단순한 수익을 위해 장기보유특별공제 등 큰 세제 혜택을 포기하는 것은 실익이 크지 않을 수 있습니다. 운영 규모가 작다면 세금 부담이 더 커질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 현 상태를 유지하는 것이 절세 측면에서 유리할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.