안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
에어비앤비를 운영하면서 동시에 그 주택에 거주한다고 하더라도, 해당 기간이 장기보유특별공제의 거주기간으로 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 세법에서는 주민등록만 보는 것이 아니라 실제 사용 형태를 중요하게 보기 때문에, 2층을 숙박객에게 제공하면서 사업용으로 활용한다면 그 공간은 주거용이 아닌 숙박업용으로 판단될 가능성이 있습니다. 특히 사실상 숙박시설처럼 운영하면서 주소만 그대로 두는 형태라면 거주기간으로 인정받기는 더 어려워질 수 있습니다.
반대로 어머니가 실제로 생활하는 공간과 에어비앤비 운영 공간이 명확하게 분리되어 있고, 실제 거주 사실도 객관적으로 확인된다면 주거용으로 사용하는 부분은 별도로 판단될 여지가 있습니다. 다만 숙박업을 폐업한 뒤 집을 매도한다고 해서 과거에 숙박업으로 사용했던 기간까지 소급해서 거주기간으로 바뀌는 것은 아닙니다. 결국 사업기간 중 어떤 면적을 어떤 용도로 실제 사용했는지가 핵심입니다.
또한 다가구주택은 일반 아파트보다 세금 판단이 복잡하고, 숙박업을 시작하면 주택과 사업용 공간이 섞이는 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 현재처럼 장기간 보유한 주택이라면 에어비앤비를 시작하기 전에 양도세에 어떤 영향을 주는지 먼저 세무사에게 확인하는 것이 좋습니다. 단순히 거주기간을 계속 인정받으면서 숙박업 수익도 얻겠다는 방식으로 접근하면 실제 양도 시 예상과 다른 세금이 나올 수 있습니다.
고민하셔서 시행하시기 전에 좋은 쪽으로 결정하시기 바랍니다.