분양권 취득세 중과세 관련해서 질문 있습니다!
현재 2주택자에 분양권 1개 가지고 있습니다.
분양권도 주택수에 포함된다고 하니 총 3주택자입니다. 다 비조정대상지역입니다.
1. 이대로 분양권 잔금시기가 오게 된다면 취득세 중과세 적용 받는 걸까요?
2. 1번이 맞다면 취득세 중과세 적용을 받지 않기 위해 주택중 한 주택을 양도하면 중과세 적용 받지 않을 수 있을까요?
3. 분양사무실에선 2주택 중 1주택을 판매하고 거기에 더해 내 명의의 분양권을 아내 명의로 옮기면 중과세 적용 안된다고 하던데 이게 맞는 말일지 궁금합니다. 명의까지 꼭 옮겨야 하는 건지 부부는 같은 1세대라고 보는 건데 굳이 이렇게 해야 하는 건지 궁금합니다.
4. 결론적으로 중과세 적용시점이 계약당시인지 잔금지급일 기준인지 궁금합니다.
안녕하세요. 부창윤 세무사입니다.
분양권의 경우 취득시기는 분양계약일(전매로 취득한 경우 전매잔금일), 취득세 납부시기는 주택완공 후 잔금일입니다.
즉, 주택 수 판단시점은 분양계약일 또는 전매잔금일 기준으로 판단하게 되며 이 시점에 이미 분양권 포함 3주택이라면 양도하셔도 3주택에 해당됩니다.
3번 질문에 대한 이유는 아래와 같습니다.
2주택 중 1채를 양도한 뒤 분양권을 증여하게 되면 분양권의 취득시점은 증여계약일이 됩니다.
따라서 이때는 이미 1주택 1분양권의 상태이므로 1세대 2주택 취득(비조정대상지역)으로 중과세율이 적용되지않는다는 취지의 이야기입니다.
다만, 분양권 증여시 부부간 6억 증여재산공제를 활용하여 신고해야 한다는 점, 분양권의 증여재산가액애 포함되는 프리미엄의 가액을 정확하게 산정해야한다는 점 등 세무리스크가 있으니 전문가의 조력을 받아 진행하시길 바랍니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 김기범 세무사입니다.
1. 비조정지역 3번째 주택을 취득하는 것이 되므로 중과대상이 맞습니다.
2. 분양권의 취득시점에 따라 답변이 달라집니다.
분양권 취득일이 2020.8.12 이후인 경우, 주택수 판정시점은 분양권의 취득일이므로 분양권 취득당시 이미 2주택이 있었다면 1주택을 양도하더라도 중과세율이 적용됩니다.
분양권 취득일이 2020.8.11 이전인 경우, 주택수 판정시점은 주택의 취득일(분양권 잔금일)이 되므로 1주택을 양도한 경우에는 비조정지역 2번째 주택을 취득하는 것이 되어 일반세율이 적용됩니다.
3. 이것도 분양권 취득시점에 따라 답변이 달라집니다.
2024.12.31 이전 취득한 분양권의 경우 배우자 등에게 증여나 매매등으로 이전한 경우 해당 분양권의 취득시기는 증여 등을 한 날이 되어, 증여전에 1주택을 처분하였다면, 분양권의 취득일 현재(증여한날)주택수가 1주택이 되어 일반세율이 적용가능합니다.
2025.1.1 이후 취득한 분양권인 경우에는 분양권의 증여나 매매로 1세대내에서 동일한 분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 분양권의 취득일을 기준으로 주택수를 산정하도록 개정되었습니다. 따라서 증여전에 최초 취득한 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 산정하기 때문에 증여전에 주택을 매도하더라도 주택수가 줄어들지 않아 중과세율이 적용됩니다.
가까운 세무사 사무실 방문하여 상담 받아보시기를 바랍니다.
답변이 도움되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 분양권 취득당시 주택수로 취득세율이 적용되는 것입니다.
2. 영향을 미치지 않습니다.
3. 틀린 내용입니다.
4. 분양권 계약 당시의 주택수 기준으로 취득세가 적용됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다.