부동산 임대업 사업장인데 궁금한것들이 있어 질문드립니다.
궁금한 것이 있어 질문 드립니다.
1. 올해 매입한 아파트가 있는데요 일정 기간 임대후 매도 할 계획입니다.(올해 매도는 아님) 임대용 주택의 경우 유형자산 으로 계정을 분류할 수 있다고 들었는데 맞나요? 유형자산으로 분류하는것과 재고자산으로 분류하는것의 차이는 무엇인가요?
2. 수선비와 수선비에 대해 환급받지 않은 부가세는 자산가액에 합할 수 있다고 들었는데.. 가능할까요?
3. 임대후 매도의 경우 (전용면적 불문) 부가가치세가 발생하지 않는다고 들었는데 맞나요? 그렇다면 몇년정도 임대해야 하는지 정해진 기간이 있나요?
답변주시면 감사드리겠습니다.
4개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
1. 자산으로 분류하면 될 것이며 재고잣나은 부동산 매매업등에 해당할 때 건물등이 재고자산이 될 것 입니다.
2. 자산의 가치를 증가시키는 자본적지출에 해당되면 자산가액에 더하며, 수익적 지출(일상적인 유지비 등)이라면 비용처리하면 될 것 입니다.
3. 국민주택규모 이하의 주택은 면세대상이라 부가가치세가 발생하지 않으며 부가세는 기간요건이 없습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 재고자산은 사업을 영위하기 위한 재료 등의 자산을 의미하는 것입니다. 따라서 부동산매매업이 아닌 이상 주택등의 부동산을 재고자산으로 분류할 수는 없습니다.
2. 자본적 지출인 경우에 한하여 가능한데, 이는 질문하신 정보만으로는 판단이 불가능합니다.
3. 주택의 경우 매입세액공제를 받을 수 없으며, 주택의 공급 또한 부가가치세가 과세되지 않습니다.
정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.
도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 가능합니다. 재고자산은 말그대로 해당 재산을 판매하는 경우 재고자산이라 불리고, 유형자산은 본인이 사용하는 재산을 말합니다. 해당 재산이 임대용이라면 유형자산으로 계정분류를 하고, 나중에 목적이 처분으로 변경되면 재고자산으로 계정분류를 해도 됩니다. 세무상 차이는 없고, 단지 회계처리의 계정분류 차이입니다.
2. 가능합니다. 다만, 해당 지출내용이 단순히 건물의 유지보수 성격이면 비용으로 처리해야 하며 자산가액이 합산하지 않습니다. 건물의 자산가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당할 경우 자산가액에 합산할 수 있습니다.
(국세청 예시)
● 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등
(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등
● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시
정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
①벽지, 장판 교체비용
②싱크대, 주방기구 교체비용
③외벽 도색작업
④문짝이나 조명 교체비용
⑤보일러 수리비용
⑥옥상 방수공사비
⑦하수도관 교체비, 누수 파이프 교체공사
⑧오수정화조설비 교체비
⑨타일 및 변기공사비
⑩파손된 유리 또는 기와의 대체
⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
⑫화장실공사비, 마루공사비
3. 부가가치세는 국민주택규모 이하의 주택일 경우에만 면세재화에 해당합니다. 국민주택규모를 초과할 경우 부가가치세 과세대상입니다. 해당 주택이 국민주택규모 이하의 주택이라면 소유기간과 관계 없이 부가가치세는 납부하지 않습니다. 다만, 양도소득세는 당연히 납부해야합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 임대사업자의 임대주택은 임대사업자의 유형자산에 해당합니다. 재고자산은 부동산 매매업자의 매매용 부동산이 재고자산이 되는 것입니다.
2. 수선비라 하더라도 수익적 지출이 아닌 자본적 지출에 해당하는 경우에만 취득가액에 합산가능하신 것입니다.
3. 아파트는 주택에 해당하므로 주택임대소득은 부가가치세가 면제되는 면세대상소득입니다. 따라서 애초에 아파트를 사실 때 납부하시는 부가가치세도 없으실 것이고, 환급받을 부가가치세액도 0원입니다.
