주택 및 상가 임대차 관련 근저당 문의 드립니다.

Question

주택 및 상가 임대차를 저희 어머니가 임대인일 경우, 임차인 요구에 의해 해드리려고 하는데 계약종료 시 보증금만 반환하면 임차인에게 근저당을 해줘도 아무 문제 발생은 없는 건가요? 어머니가 근저당을 해드려도 되는지..

그리고 임대차 계약서에 상가 및 주택 포함 예를 들어 보증금 3억을 근저당하고 계약 종료 시 말소에 협조하기로 한다고 했으면, 추후 근저당권설정계약서 작성 시도 피담보채권이나 채권최고액을 동일하게 3억으로 설정하나요? 아니면 보통 여기에 120%인 3.6억으로 설정하게 되나요? 임대차 계약서와 동일하게 3억으로 하려 하는데 또 인터넷 찾아보면 보통 120%라고 해서 상관이 없는지..

임차인이 법무사를 선임하면 저희가 가서 계약서도 처음 보고 서명하게 될 것 같은데, 보통 근저당권설정계약서는 그냥 표준계약서라서 서명하면 되는지, 다른 뭘 살펴봐야할지 궁금합니다. 채권최고액 금액만 보고 서명하면 되는건지..

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안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인이 임차인을 위해 근저당권을 설정해 주는 행위는 임대인의 재산권에 제한을 가하는 것이므로 신중해야 합니다. 계약 종료 시 보증금을 반환하면 말소하겠다고 약정하더라도, 설정 기간 중 임대인에게 다른 채무가 발생하면 경매 시 배당 순위 문제로 보증금 회수가 어려워질 위험이 있습니다.

통상적으로 채권최고액은 예상되는 이자나 비용 등을 고려해 보증금의 120%인 3.6억 원으로 설정하는 경우가 많으나, 의뢰인의 의사에 따라 3억 원으로 제한하여 설정하는 것도 가능합니다. 다만 이는 임대인에게 유리한 것이며, 임차인이 이를 수용할지는 별개의 문제입니다.

근저당권설정계약서는 표준 양식이라도 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등이 정확히 기재되었는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 근저당권이 설정되면 해당 부동산의 담보 가치가 하락하므로, 향후 은행 대출 실행이나 추가 담보 제공 시 제약이 따를 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 무분별한 근저당 설정은 임대인에게 잠재적 위험이 될 수 있으므로, 설정 전 법률 전문가와 내용을 검토하는 것이 안전할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.