전세금 감액 재계약시 전세권설정 해제여부
저는 세입자입니다(전세)
지금 거의 8년째 살고있습니다.
이전에 전세계약하면서 전세권설정을 해놓은 상태인데 이번에 전세금 감액하여 재계약을 하기로 했는데 집주인이 금액이 달라지니 기존 전세권 설정을 해제해야 감액된 돈을 반환 해주겠다고 합니다.
부동산에 물어보니 전세권설정은 해두면 증감액 여부와는 상관없이 그냥 두면 된다고 하는데 ,,,
전세권 설정과 해제하는데 또 비용이 발생하더라구요. 세입자 입장에서는 비용이 발생하니 굳이 안하고싶은데 (찾아보니 이 비용은 세입자가 해야하는거더라구요) 집주인은 전세권 설정을 해제 해야 차액을 돌려주겠다고 하는 상황입니다.
1.집주인이 저런식으로 나오는 이유가 뭘까요? 금액이달라지는거에대해 집주인에게 불이익이 있을일이 있나요?? 저들이 저렇게 주장하면 꼭해줘야하나요?
2.그리고 만약에 전세권 설정 해지하게되면 다시설정하는데 비용이들어서 굳이 하지않고 확정일자만 받으려고 하는데 이렇게 해도 무방한가요?
( 인터넷에 찾아보니 개인간 임대차계약이나 근저당 없으면 전입신고+확정일자만 받아도 혹시 경매 넘어가도 보호 받을수 있다고 되어져있어서요. 현재 근저당은 없습니다.)
전세권 설정 안할 시, 전입신고는 이미되어있는 상태라 확정일자만 받아도 대항력+변제우선권 행사할수있나요? 아니면 전입신고도 다시 해야하나요??
1.전세금이 감액되면 기존에 설정된 전세권의 범위가 초과하게 됩니다. 이 경우, 초과된 부분에 대해서는 전세권의 효력이 미치지 않기 때문에, 집주인은 전세권 설정을 해제하고 새로운 전세권을 설정하고자 할 수 있습니다.
하지만, 전세금이 감액되더라도 기존 전세권 설정을 유지할 수 있습니다.
이 경우, 전세금의 범위는 기존 전세권 설정 계약서에 기재된 금액으로 유지됩니다.
2.전세권 설정을 해지하고 확정일자만 받아도 전세금을 보호할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
대항력은 집주인이 변경되더라도 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매나 공매 시 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.
현재 근저당이 없다면, 전입신고와 확정일자만으로도 전세금을 보호할 수 있습니다.
3. 전세권 설정과 확정일자의 차이점은 다음과 같습니다.
전세권 설정은 전세금을 반환받지 못할 경우 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
확정일자는 경매나 공매 시 우선변제권을 행사하기 위해서는 별도의 소송을 통해 판결문을 받아야 합니다.
전세금이 크지 않고, 경매나 공매 시 우선변제권을 행사할 필요가 없다면 확정일자만 받아도 충분합니다.
전세권 설정을 해지할 경우에는 비용이 발생하므로, 세입자와 집주인이 협의하여 결정하는 것이 좋습니다.
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