토지거래계약 허가와 관련된 실입주 기준 문의 드립니다.
안녕하세요.
현재 강남 소재 LH 행복주택에 거주 중이며, 2월 23일에 매매한 주택의 잔금(부부 공동명의)을 앞두고 있습니다.
새로 매매한 주택이 토지거래허가구역(토허제) 대상에 해당하여, 계약일 기준 4개월 이내 실거주(전입 등 요건 충족)가 필요합니다.
계약일: 11월 8일
요건 기한: 다음 해 3월 8일까지
다만 2월 24일부터 인테리어 공사가 진행될 예정이라, 실제 입주는 3월 9일 ~ 3월 13일경이 될 것으로 예상됩니다.
또한 현재 LH에 거주 중이어서 별도의 보관이사 없이, 실제 이사일에 맞춰 짐을 한 번에 이동하려고 합니다.
이와 관련하여 아래 사항에 대해 문의드립니다.
문의사항
잔금일(2/23)에 배우자만 먼저 전입신고하고,
저는 실제 이사일(3/9~3/13)에 전입신고를 해도 문제가 없을까요?(1)이 불가능하다면,
잔금일(2/23)에 두 사람 모두 새 집으로 전입신고를 먼저 해두고,
실제 이사는 3/9~3/13에 진행해도 괜찮을까요?현재 LH 주택 거주 중이라, 전입 관련으로 잔금 수령에 문제가 생길 가능성은 낮을 것으로 예상합니다.
23일에 이사갈집으로 전입신고를 하게 되면 실제 이사갈때까지 현재 거주하는집(LH)의 행정적 문제는 없는지 궁금합니다.
여러 경로로 확인 중이나 답변이 명확하지 않아 고견 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
토지거래허가구역 내 주택의 실거주 요건은 계약 당사자 전원이 기한 내 전입하여 실질적으로 거주할 의사가 있고, 그 의사가 객관적으로 확인되는지가 핵심입니다. 잔금일에 배우자만 먼저 전입하고 본인은 기한을 경과하여 전입하는 방식은 원칙적으로 리스크가 있으며, 가장 안전한 방식은 계약 당사자 전원이 기한 내 전입신고를 완료하는 것입니다.법리 및 행정 실무 기준
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가는 투기 억제를 위한 실거주 확인 제도입니다. 실무에서는 전입신고 여부를 1차 기준으로 보고, 이후 실제 거주 여부를 보완적으로 판단합니다. 부부 공동명의의 경우 공동 취득자 모두가 실거주 의무의 주체로 해석되는 것이 일반적이므로, 일부만 전입한 상태가 장기간 지속되면 요건 미충족으로 문제 될 소지가 있습니다.전입 시점별 선택지 검토
잔금일에 배우자만 전입하고 본인은 인테리어 종료 후 전입하는 방식은 형식 요건을 충족하지 못했다는 지적을 받을 가능성을 배제하기 어렵습니다. 반면 잔금일에 두 사람 모두 새 주택으로 전입신고를 해두고 실제 이사는 이후에 진행하는 방식은 행정적으로 가장 안정적입니다. 실입주는 전입신고 시점과 완전히 일치할 필요까지는 요구되지 않는 것이 통상적입니다.LH 거주 관련 유의사항
LH 행복주택은 전입 변동에 민감할 수 있으므로, 새 주택으로 전입 시 기존 LH 주택의 자격 요건, 계약 유지 여부, 퇴거 기한 통지 문제를 별도로 확인해야 합니다. 다만 토지거래허가 요건 충족을 위해 전입을 먼저 하는 것 자체가 즉시 위법이 되는 구조는 아닙니다. 전입 후 실제 거주 준비가 객관적으로 진행 중임을 설명할 수 있도록 자료를 정리해 두는 것이 바람직합니다.