땅이나 상가 공동명의의 장단점이 어떤게 있을까요?
세금이라든지 건강보험료라든지 절세... 이런 이유때문에 공동명의로 매매나 분양을 받는것 같더라구요
단점이라든지 주의해야할거라든지 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
공동명의 가장큰 장점은 양도시 양도소득세와 보유시의 종합 부동산세의 절세효과입니다.
공동명의자가 각각 기본 공제를 받게되니 과세 표준이 낮아지니 절세가 되는 것입니다.
종부세의 경우 1인당으로 과세하는데, 주택의 공시가격의 합산금액이 인당 6억초과시 과세가 되지요.
1세대 1주택인경우는 11억 초과일때 과세이니 공동명의라면 합하면 12억이하이니 비과세가 되는 경우입니다.
상가같은 경우에는 임대소득세 절세와 그밖에 상속세 등의 절감효과입니다.
그러나 부부 공동명의라면, 취득세는 각각 취득하는 셈이 되니 1세대 2주택이 되어 나중에 신규주택을 취득할 경우에 취득세가 중과세되는 단점도 있을 수 있습니다.
경우의 수를 잘 살펴보시고 취사선택하시기 바랍니다
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감사합니다
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.
부부 공동명의 장단점은 배우자가 단독으로 담보 대출을 받거나 매매하는 등의 재산권을 행사할 수 없다는 점입니다. 부부사이라도 재산을 각각 관리하는 경우가 많고, 부동산과 같이 규모가 큰 자산이라면 특히 그럴 수 있습니다. 세금을 떠나 재산에 대한 일종의 보호장치로 부부 공동명의를 하는 경우도 많이 있습니다. 대신 매매나 기타 세금 신고를 할 때, 두 명 모두 해당되기 때문에 절차가 다소 번거로워진다는 단점도 있습니다.
부부 공동명의 장점
공동명의로 주택 등 부동산을 취득하는 부부 대부분은 절세가 목적일 것입니다. 물론 재산 분할이나 기타 목적이 있을 수 있지만, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금을 조금이라도 아낄 수 있기 때문에 공동명의로 부동산을 취득합니다.
먼저 양도소득세 부분을 살펴본다면 구입시 물건의 금액보다 팔 때의 금액이 상승했다면 이 때 발생한 차액에 관련해 부과되는 세금은 1인당 기본공제 250만원이 적용됩니다. 이 원리에 따라 1인 소유라면 250만 원만 공제받게 되지만 2인의 경우라면 총 500만원 공제가 가능합니다. 이와 더불어 처분시 확정되는 차액에 관련해 각각 두 명 몫으로 분할하여 세금이 부과되기 때문에 결국 양도세율 인하를 누릴 수 있는 것 입니다.
종부세 역시 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 부부 중 1인 명의로 11억이 넘는 고가의 주택을 매입할 때 납입해야 하는 세금이 부담스러울 수 밖에 없는데요, 특히나 요즘처럼 공시지가가 상승한 때라면 더 부담스러운데요 이 때 부부 2인으로 구입을 하게 된다면 이 역시 1인당 6억원씩 적용되기 대문에 총 12억으로 적용되는 만큼 절세 혜택을 받게 됩니다. 사실 종부세의 경우 인별 합산과세 방식 적용으로 1주택인 경우에도 각자의 명의별로 지분만큼만 세금을 납입하면 되는데요, 만약 다주택자의 경우라면 기본공제액 6억원을 충분히 활용하기 위하여 지분을 나눠 소유하고자 합니다. 공동명의 장단점을 고민하는 가장 큰 이유는 바로 다주택자의 종합부동산 소득세 절감이라고 보시면 됩니다.
부부 공동명의 단점
절세 혜택을 위하여 선택하였다고 하지만 매달 납부해야 하는 건강보험료가 지역가입자로 변경되면서 상승하게 될 수 있습니다.
부부 중 한 쪽이 경제활동을 하지 않는다면 한 쪽으로 피부양자로 설정되어있는 경우가 많은데요, 2인 명의를 할 경우 공시가격 9억원 이상이 된다면 피부양자 자격 박탈 및 지역가입자로 전환될 수 있습니다. 따라서 만약 선택한 주거지에서 장기간 거주를 목적으로 하거나 매도를 고려하지 않는다면 단독명의가 더 좋을 수 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 공동명의자로 되어 있는 경우 단점은 임대차계약을 체결하는 경우 지분율이 동일하게 되어 있는 경우 과반을 초과하는 경우 두 분의 동의를 받아야 하는 단점이 있고 기타 세무적인 측면에서 유리하다고 할 수 있습니다.