2021년 상속부동산을 2023년 경매로 매각 후 양도세 7,900만원 고지 – 2022년 법원 감정가는 약 17억인데 상속취득가액이 약 8억으로 산정된 것으로 추정됩니다

Question

안녕하세요.

상속받은 부동산이 법원경매로 매각된 뒤 양도소득세 약 7,900만원을 결정·고지받아, 상속취득가액 재산정 및 직권경정·조세심판 가능 여부에 대해 세무사·조세전문가의 의견을 구하고자 합니다.

모친은 2021년 6월 28일 사망하였고, 문제 부동산은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 토지·건물입니다.

상속 후 저를 포함한 형제자매 4명이 대체로 각 1/4씩 지분을 보유했던 것으로 알고 있습니다. 정확한 지분은 등기부를 다시 확인할 예정입니다.

해당 부동산은 이후 수원지방법원 2022타경 경매절차에 들어갔습니다.

경매사건 자료에서 확인되는 금액은 다음과 같습니다.

* 법원 경매 감정평가액: 1,700,142,480원(약 17억원)

* 실제 매각가액: 1,588,000,000원

* 2023.4.20. 매각

* 2023.5.26. 대금납부

즉 법원 경매절차에서는 부동산 전체가 약 17억원으로 감정평가되었고, 실제로도 2023년에 15억 8,800만원에 매각되었습니다.

그런데 최근 세무서에서 저에게 2023년 귀속 양도소득세를 무신고 결정·고지하면서 다음과 같이 세액이 부과되었습니다.

* 과세표준: 약 1억 9,593만원

* 산출세액: 약 5,451만원

* 무신고가산세: 약 1,090만원

* 납부지연가산세: 약 1,351만원

* 최종 국세: 약 7,893만원

* 별도 지방소득세: 약 747만원

제 지분을 정확히 1/4이라고 가정하면 2023년 경매 양도가액은

15억 8,800만원 × 1/4 = 3억 9,700만원

입니다.

그런데 현재 고지된 과세표준을 역산하면,

3억 9,700만원

－ 약 1억 9,856만원(취득가액+필요경비로 추정)

－ 기본공제 250만원

≈ 과세표준 1억 9,593만원

정도가 됩니다.

따라서 [추정] 현재 세무서가 인정한 제 지분의 취득가액 및 필요경비 상당액은 약 1억 9,856만원, 이를 단순히 전체 부동산 기준으로 환산하면 약 7억 9,400만원 정도인 것으로 보입니다.

아직 양도소득세 결정결의서와 2021년 상속세 평가자료를 확보하지 않았으므로 이것이 실제 상속재산 평가액인지, 기준시가인지, 다른 필요경비가 포함된 것인지는 확인이 필요합니다.

다만 제가 가장 의문을 갖는 부분은 다음입니다.

2021년 6월 상속개시 → 2022타경5955 경매절차에서 약 17억원 감정 → 2023년 실제 15억 8,800만원 낙찰

이라는 흐름인데,

이번 양도세를 역산하면 [추정] 2021년 상속취득가액 또는 취득가액+필요경비가 전체 부동산 기준 약 8억원 수준으로 반영된 것으로 보인다는 점입니다.

즉 약 1년여 뒤 법원 경매 감정에서는 약 17억원 상당으로 평가된 부동산이, 2021년 상속 당시에는 약 8억원 수준이었다고 보는 결과가 됩니다.

물론 2022년 감정가가 17억원이라고 해서 2021년 시가도 당연히 17억원이라는 의미는 아니며, 2022타경5955 감정평가서의 정확한 가격시점과 2021~2022년 사이 가격변동도 확인해야 한다고 생각합니다.

그러나 만약 2021.6.28. 당시 실제 객관적 시가를 소급감정, 당시 비교매매사례, 토지가격, 건물가치 등으로 확인했을 때 2022년 법원 감정가와 크게 차이나지 않는 수준이었다면, 현재 양도세 계산의 취득가액이 지나치게 낮게 적용된 것은 아닌지 검토할 필요가 있다고 생각합니다.

예를 들어 2021년 당시 전체 부동산의 객관적 시가가 17억원이었다고 인정된다면 제 1/4 지분의 취득가액은 약 4억 2,500만원입니다.

반면 2023년 실제 양도가액은 제 지분 기준 약 3억 9,700만원이므로,

취득가액 4억 2,500만원 > 양도가액 3억 9,700만원

이 되어 단순 계산상 양도차익 자체가 발생하지 않습니다.

또 2021년 시가가 반드시 17억원까지 인정되지 않더라도, 15억 8,800만원 상당 이상만 인정되어도 양도가액과 취득가액이 거의 같아져 현재처럼 약 2억원에 가까운 양도차익이 발생하는 구조는 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 다음 사항을 중점적으로 문의드립니다.

1. 상속받은 부동산의 양도소득세상 취득가액은 원칙적으로 2021.6.28. 상속개시 당시 상증세법상 시가를 기준으로 하는 것이 맞는지요?

2. 과거 상속세 신고 또는 세무서 결정에서 기준시가·보충적 평가액이 사용됐더라도, 이후 양도소득세 사건에서 2021년 당시의 실제 객관적 시가를 별도로 소급감정·비교매매사례 등으로 입증하여 취득가액을 다시 인정받을 수 있는지요?

3. 2022타경5955 법원 감정평가액 약 17억원 및 2023년 실제 낙찰가 15억 8,800만원을 2021년 시가를 판단하는 간접증거로 활용할 수 있는지요?

4. 특히 법원 경매 감정평가서의 거래사례, 공시지가, 시점수정률 등의 기초자료를 이용하여 2021.6.28. 기준 소급감정을 새로 받는 것이 실효성이 있는지요?

5. 저는 2023년 양도소득세를 신고하지 않았고 이번에 세무서가 먼저 결정·고지했습니다. 이런 경우 일반적인 경정청구가 가능한지, 아니면 경기광주세무서에 직권경정을 요청

하고 동시에 90일 내 조세심판청구를 준비하는 것이 맞는지 궁금합니다.

6. 세무서가 취득가액 산정 오류를 인정한다면 재판까지 가지 않고 직권경정으로 현재 양도소득세를 감액 또는 취소하는 것이 법적으로 가능한지요?

7. 제 명의로 부과된 양도소득세만 다투는 경우 다른 공동상속인인 형제자매들의 동의가 필요한지, 또는 제가 독립적으로 제 양도소득세 처분만 직권경정·심판청구할 수 있는지 궁금합니다.

8. 최근 대법원 2022두67357, 2025두32147 판결이 과거 상속세 평가가액과 별도로 상속 당시 객관적인 시가를 입증하여 양도소득세 취득가액으로 인정할 수 있다는 취지로 알고 있는데, 제 사건에 적용될 수 있는지도 검토 부탁드립니다.

단순 상담뿐 아니라 이 자료를 검토하여

① 실제 세무서 취득가액 산정근거 확인

② 2021.6.28. 당시 적정 시가 검토

③ 필요 시 소급감정

④ 세무서 직권경정 요청

⑤ 받아들여지지 않을 경우 조세심판청구

으로 조세 심판까지 가야할 사항인지 직권으로 요청하면 해결이 될 사항인지 궁금합니다.