경제
2주택 대출 갈아타기(금리 변동 거의없음) vs 월세 문의
대구 외딴지역이라 거주집이 5억정도 2주택 1.5억정도 하는데 월세로 60 받고있고 이자 80정도 나가고있어요
23년 11월 보금자리 대출(4.25%)받아서 3년안에(올해 11월까지) 처분해야된다고 하는데요
처분안하고 월세받는게 낫을지 아니면 손해보더라도 파는게 낫을까요?
만약 처분 안하면 어떻게 되나요?
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
보금자리대출의 경우 기존 주택을 3년안에 처분을 해야 되는데 3년안에 처분을 하지 못할 경우 기한이익의 상실로 인해 만기 전 대출이 회수가 되고 향후 3년간 대출이 제한 될 수 있으니 빠른 매도가 더 낫지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
특례보금자리론 대출을 받은 후 기존 주택을 대출실행일로부터 3년이내에 처분하지 않는 경우에는 기한이익상실 (만기전에 대출 회수) 로 처리되고 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다. 대출을 상환하거나 일반주담대로 대환 하게되면 기존주택의 처분의무가 사라지게 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대구 외딴지역은 매도하는 것을 추천드립니다.
앞으로 중과세 유예가 끝나고 양도세 세금이 월세 받는 것보다 더 많이 나올 것으로 예상합니다.
따라서 버틸 수 있으면 버티되 단기간 끝날 싸움으로 보이지 않아 매도를 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 처분 기한과 의무사항 (최신 규정 기준)
- 처분 기한: 2023년 초 개정된 규정에 따라, 일시적 2주택자가 구입 목적으로 보금자리론을 이용할 경우 기존 주택 처분 기한은 대출 실행일로부터 3년입니다.
- 집 처분 완료 시점: 2023년 11월에 대출을 받으셨으므로, 2026년 11월까지 기존 주택(대구 소재, 1.5억 원)의 소유권 이전 등기를 마치거나 멸실 증빙을 제출해야 합니다.
2. 처분하지 않았을 때의 법적·금융적 불이익
만약 약정한 기간 내에 기존 주택을 처분하지 않으면, 한국주택금융공사는 대출 약정 위반으로 아래와 같은 조치를 즉시 취할 수 있습니다.
- 기한이익 상실(대출금 즉시 회수): 대출 약정서 12조 등에 따라 대출 만기와 관계없이 남은 원금을 한 번에 모두 상환해야 할 의무가 발생합니다. 상환하지 못하면 주택이 임의경매로 넘어갈 수 있습니다.
- 연체이자 부과: 대출금 회수 대상으로 분류되는 시점부터 일반 금리보다 훨씬 높은 연체 이자가 적용되어, 채무 부담이 빠르게 커집니다.
- 정책모기지 이용 제한: 처분 조건 위반일로부터 3년간 보금자리론, 디딤돌 대출 등 모든 정책 금융상품 이용이 금지됩니다. 관련 내용이 신용정보망에 등록되어, 향후 다른 금융 거래에서도 불이익을 받을 수 있습니다.
3. 경제적 분석과 권고
- 역마진 상황: 현재 이자(월 80만 원)가 월세(60만 원)보다 높아서, 매달 20만 원씩 손해를 보고 계신 셈입니다.
- 결론: 시세보다 조금 싸게 집을 팔아 일시적으로 손해를 보더라도, 수억 원에 달하는 대출금을 즉시 상환해야 하는 위험에 비하면 금전적 부담이 훨씬 적습니다. 게다가 2026년 대구 지역 부동산 시장을 감안할 때, 앞으로 매도가 점점 더 어려워질 가능성도 있으니, 지금부터 적극적으로 매물을 내놓으실 것을 권유합니다.