아파트 누수 하자 관리사무소에서 보상 안해줄때

Question

20층 아파트인데 누수 탐지 업체 불러서 확인해보니 옥상에서 빗물이 세서

3층까지 물이 세서 피해를 본 세대가 많은데

저희 세대랑 저희 아래 세대만 현재는 관리사무소에 업체 탐지비와 피해보상을 요구중입니다.

근데 관리사무소에서 피해 보상을 안해주고 있어서

계속 더 요구해도 보상을 안해주면 소송 말고는 보상 받을 방법이 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   옥상 누수로 인한 피해가 공용부분에서 발생한 경우라면, 이는 입주자대표회의 또는 관리주체가 관리상 의무를 다하지 않은 데 따른 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 관리사무소가 이를 보상하지 않는다면, 최종적으로는 민사소송 제기를 통해 배상을 구하는 방법 외에 실질적인 강제수단은 없습니다. 다만 소송 전, 관리주체의 관리책임과 누수 원인을 객관적으로 입증할 수 있는 감정 또는 탐지 결과 확보가 우선되어야 합니다.

2. 법리 검토
   집합건물법과 공동주택관리법상 옥상, 외벽, 배수관 등은 공용부분에 해당하며, 관리주체는 이를 적정하게 유지·보수할 의무가 있습니다. 공용부분의 하자로 입주자가 손해를 입은 경우, 관리주체는 통상 관리상의 과실이 인정되면 손해배상책임을 집니다. 특히 반복적 누수나 방수 미비 등 예견 가능한 하자를 방치한 경우, 과실이 추정될 수 있습니다. 반면, 세대 내부의 구조 변경이나 개인 원인에서 비롯된 경우에는 관리사무소 책임이 제한됩니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   관리사무소가 책임을 부인할 경우, 감정평가서나 누수 탐지 보고서, 피해사진, 수리견적서 등을 증거로 확보해야 합니다. 입주자대표회의 회의록이나 민원접수 내역도 관리주체의 인식 여부를 입증하는 자료가 됩니다. 이후 내용증명을 통해 손해배상을 정식으로 청구하고, 불응 시 민사소송을 제기하는 절차로 진행합니다. 소송에서는 누수 원인과 관리의무 위반, 손해액 사이의 인과관계를 명확히 입증하는 것이 중요합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   공용부분 하자일 경우, 입주자대표회의를 통해 공동으로 손해배상청구나 공용부분 보수비용 분담 결의를 추진하는 것이 효율적입니다. 장기수선충당금에서의 수리비 지출이 가능한지 여부도 검토 대상입니다. 관리주체의 보험가입 내역이 있다면, 시설물배상책임보험을 통한 배상청구도 가능합니다. 초기 대응에서 객관적 증거 확보와 절차적 정당성을 유지해야 추후 분쟁 시 불이익을 줄일 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

민사적인 문제라는 점에서 해당 사안에 대하여 책임을 다툰다거나 그 지급을 거부 또는 지체하는 경우 소송을 제기하셔야 하는 것이고 형사상 책임을 묻기는 어려울 것으로 보입니다. 이상입니다.

Answer 3

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

관리주체가 해결 의지가 없을 경우, "구청(행정지원 담당 부서/주택과 등)"에 민원(진정)을 넣을 수 있습니다. 입주자대표회의에 공식적으로 요청할 수도 있습니다.

공용부분 하자는 입주자대표회의, 관리사무소 책임이 맞는지 확인해달라고 요청하시는 것을 고려해보시기 바랍니다.