아파트 재건축이 거의 확실한데요...
재건축에 대해서 용어 같은 걸 잘 모르는 걸 감안하셔서 답변 부탁 드려요. ^^
저희가 사는 아파트가 재건축 될 확율이 매우 높은데요, 현재 비례율이 102퍼센트라 양호한 편이긴 합니다. 하지만, 현재 저희가 사는 평수보다 넓은 평수를 짓기 때문에 추가로 부담을 해야 하는 돈이 꽤 돼서 저희 형편상 분양 받지 않고 팔고 나갈 예정입니다.
질문 드립니다.
쉽게 설명해 주시면 감사하겠습니다. ^^
1. 팔고 나간다면 누가 어떤 방식으로 보상을 해 주나요? 즉, 그 돈을 주는 주체는 누구이며, 보상 금액이 공시지가 기준인지, 시세 기준인지.
2.만일 대출 같은 걸 받아서 무리해서 분양을 받는다면 분양권을 파는 방법도 있나요?
3.그리고 분양을 받을 목적이라면 다른 데서 임시로 살아야 될건데, 그런 부분은 어떻게 진행 되는지요..
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
재건축 예정 아파트를 보유하고 있지만 형편상 분양을 받지 않고 처분하려는 경우 , 여러 현실적인 선택지와 절차들이 동반됩니다.
이와 관련한 세 가지 핵심 사항을 간략히 정리해 보겠습니다.
첫째 , 재건축 아파트를 팔고 나가는 경우의 보상 문제입니다.
재건축을 추진하는 주체는 일반적으로 조합이며 , 소유자가 이주하거나 분양을 포기할 경우 일정한 보상금이 지급될 수 있습니다.
하지만 이 보상은 ' 강제 수용 ' 이 아니라면 공적 보상이 아닌 ' 시장 매매 ' 로 보는 것이 맞습니다.
즉 , 보상금을 받는 것이 아니라 기존 아파트를 시세에 따라 매각하게 되는 것이며 , 그 매매 대금은 매수인 (다음 소유자) 에게 받습니다.
다만 , 조합원이 아닌 일반 매수인은 이후 분양권을 승계하거나 조합원이 될 수 있는 자격을 조건으로 계약이 이뤄집니다.
이 경우 보상 기준은 공시지가가 아닌 시장 실거래가이며 , 조합이 개입하는 공식 보상은 대개 존재하지 않습니다.
둘째 , 대출을 받아 무리하게라도 분양을 받는 경우에도 ' 분양권 전매 ' 가 가능한지를 궁금해할 수 있습니다.
재건축 아파트는 일반적인 청약과 달리 조합원 지위로 분양을 받는 것이므로 , 이 분양권은 ' 전매 ' 라기보다는 지분 양도에 해당합니다.
하지만 정부 규제에 따라 조합 설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다.
다만 예외적으로 이혼 , 사망 , 해외 이주 등의 사유가 있을 경우 조합원 지위 이전이 가능합니다.
따라서 대출받아 분양을 받고 이후 되팔 계획이라면 , 전매 제한 여부와 조합 내부 규정을 반드시 확인해야 합니다.
일반적인 기대처럼 분양권을 쉽게 파는 건 현실적으로 어렵습니다.
셋째 , 재건축 기간 중 임시 거주 문제입니다.
조합원이 분양을 선택했다면 철거 및 재건축 기간 동안 반드시 이주해야 하며 , 이 경우 조합은 이주비와 이사비 , 임대주택비 일부를 지원합니다.
이주비는 보통 감정평가를 토대로 산정되며 , 이를 담보로 추가 대출을 받는 경우도 흔합니다.
다만 이역시 전액을 보장하는 개념은 아니므로 , 자력으로 주거를 마련해야 하는 부담이 있습니다.
소득이나 여건에 따라 임시 임대주택 제공이 이뤄지기도 하나 , 대부분은 본인이 임시거주지를 스스로 마련해야 합니다.
결론적으로 , 현재 여유자금이 넉넉하지 않다면 분양을 받기보다 시세에 매각하는 것이 현실적인 대안입니다.
재건축은 장기전이기 때문에 분양을 받으려면 자금 여력과 이주 준비까지 모두 고려해야 합니다.
감정가와 규제 , 그리고 조합의 내부 규칙을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 팔고 나간다면 누가 어떤 방식으로 보상을 해 주나요? 즉, 그 돈을 주는 주체는 누구이며, 보상 금액이 공시지가 기준인지, 시세 기준인지.
-> 재건축 결정된 상황이라도 실제 주택을 매매하는 것이기에 일반매매로 보시면 됩니다. 반대로 조합으로부터 매도청구권에 따라 매매가 되는 경우라면 조합이 해당주택을 사는것으로 이해하시면 됩니다, 그리고 이때 매매가격은 시가를 기준으로 하며, 재건축의 경우 사적개발에 해당되기 떄문에 보상이라는게 특별히 존재하지 않습니다.
2.만일 대출 같은 걸 받아서 무리해서 분양을 받는다면 분양권을 파는 방법도 있나요?
-> 분양을 받는게 아니라 조합원으로써 사업에 참여하시는 것이고 분양권이 아닌 입주권을 부여받게 되시는 것이고, 사업이후에는 분담금으로써 대금을 납부하게 됩니다. 물론 이떄도 중도금대출이나 잔금대출등 상황에 따른 대출은 이용가능합니다 , 그리고 입주권에 대한 전매도 가능하나, 정확한 시점이나 조합원 인계등의 절차나 사항은 조합이 만들어지면 정해지게 됩니다 .
3.그리고 분양을 받을 목적이라면 다른 데서 임시로 살아야 될건데, 그런 부분은 어떻게 진행 되는지요..
-> 보통은 관리처분이후에 이주가 진행되는 이때 조합등에서 이주비대출등을 지원해주게 됩니다. 말했듯이 주는게 아니라 저금리 대출을 해주게 됩니다. 그리고 입주시기에 다시 입주를 하시면서 해당 이주비대출은 상황하시면 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
입주권을 받지 않고 현금청산을 한다면 감정가격에 따른 기준으로 조합로부터 보상을 받게되며 이주비, 이사비 등을 받을 수 있습니다. 대출을 실행하여 분양을 받은 후 분양권을 파는 것도 방법이 될 수 있습니다. 분양권을 받은 경우 이주비(대출)와 이사비 등을 통해 임시거처를 마련하여 이사하시면 됩니다.
1. 팔고 나간다면 누가 어떤 방식으로 보상을 해 주나요? 즉, 그 돈을 주는 주체는 누구이며, 보상 금액이 공시지가 기준인지, 시세 기준인지.
==> 보상기준은 감정평가 결과입니다. 보상은 재건축조합에서 주관하여 진행됩니다.
2.만일 대출 같은 걸 받아서 무리해서 분양을 받는다면 분양권을 파는 방법도 있나요?
== 가능합니다
3.그리고 분양을 받을 목적이라면 다른 데서 임시로 살아야 될건데, 그런 부분은 어떻게 진행 되는지요..
== 이주비를 받고 이사를 할 수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 재건축 시 보상받는 방법재건축을 하게 되면 기존 세입자나 입주자는 보상을 받게 됩니다. 보상은 공시지가 기준이나 시세 기준에 따라 달라지지 않고 보상기준에 따라 다릅니다.
주체:
보상금은 재건축 조합에서 지급합니다. 재건축이 승인된 후 조합이 구체적인 보상금을 책정하고, 그 금액을 주민들에게 지급해요.보상금액:
2. 분양권을 팔 수 있나요?
보상금은 대체로 공시지가 기준보다는 시세 기준으로 책정됩니다. 즉, 재건축되는 아파트의 시세를 기준으로 보상금이 결정되며, 실제 시세에 맞춰 보상금이 지급되는 방식이에요.
예를 들어, 기존에 살던 아파트가 시세 5억이라면 재건축 후 보상금도 그에 맞춰 지급됩니다.분양권을 받기로 결정했다면, 분양권을 팔 수 있는 방법도 있습니다.
분양권 전매:
원칙적으로 분양권은 전매 제한이 있을 수 있습니다.
다만, 전매 제한 기간이 지나면 분양권을 팔 수 있습니다. 전매 제한은 재건축 및 재개발 단지마다 다르지만 보통 3~5년 정도 적용될 수 있습니다. 그래서 전매 제한이 끝난 후 분양권을 팔 수 있어요.분양권 파는 방법:
3. 임시 거처와 이주 방법
전매 제한이 해제되면, 분양권을 개인 간 거래나 부동산 중개업소를 통해 판매할 수 있습니다.재건축을 하게 되면 기존 입주자들은 이주해야 할 필요가 있습니다. 이때, 임시 거처에 대한 문제도 해결해야 해요.
임시 거처 제공:
재건축 조합에서는 대개 이주를 위한 임시 거처를 제공해줍니다. 조합에서 제공하는 임시주택은 보통 재건축이 진행되는 지역 근처에 마련돼요.
이주 비용도 일정 부분 지원되는 경우가 많습니다.이주 시기:
결론은?
이주 시기는 재건축 사업이 본격적으로 시작될 때가 되면, 해당 아파트가 철거되기 전에 이주를 해야 합니다.
하지만, 이주 시기나 기간은 조합의 일정에 따라 다르기 때문에 조합 측에 확인해야 해요.보상: 보상은 재건축 조합에서 지급하며, 시세 기준으로 책정되는 경우가 많습니다.
분양권 전매: 전매 제한 기간이 지나면 분양권을 팔 수 있습니다.
임시 거처: 재건축 조합에서 임시 주택을 제공하고, 이주 비용도 일부 지원할 수 있습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
, 재건축 아파트를 팔고 나가면 보상금은 따로 없고 그냥 일반 아파트처럼 시장에 매도하는 것입니다
재건축이 예정되었더라도 재건축 조합(추진위, 조합 등)이 집을 사주는 건 아닙니다
부동산 시장에서 사려는 사람에게 파는 것이고, 시세 기준으로 매매가 이루어집니다
공시지가는 세금 계산할 때 쓰는 기준이고, 보상 기준이 아닙니다
요즘은 재건축 확정되면 투자가 몰려서 시세가 꽤 올라 있는 경우도 많습니다
하지만 향후 부담금이나 규제 때문에 가격 변동 가능성도 있으니 주의가 필요합니다
,대출을 받아서 무리하게 분양을 받는다면, 입주권 매도는 가능 하지만 제한이 있습니다
재건축 아파트의 분양권은 ‘입주권’이라고 불리는데, 이건 조합원 자격이 있어야 생깁니다
재건축 조합 설립 이후 매입한 사람은 전매가 제한되거나, 분양권을 팔 수 없는 경우도 있습니다(시기나 조합원 지위 승계 여부에 따라 달라짐)
조합원이 맞고, 법적으로 전매 가능한 상태라면 분양권(입주권)도 매매가 가능하지만, 전매 제한이 걸려 있는 경우도 많으니 확인이 꼭 필요합니다.
,분양을 받는다면 재건축 중에는 이사(이주)를 해야 합니다
공사 시작 전에 주민들이 자기 돈으로 이사를 나가고, 임시로 살아야 하는데 이주비 지원이 일부 있습니다
조합에서 보통 일정 수준의 이주비(대출 형태)와 이사비를 지원하긴 하지만, 전세나 월세를 구해서 본인이 임시 거처를 마련해야 합니다
공사 후에는 새 아파트로 입주하게 되지만, 그 사이 몇 년 동안은 거처 비용과 관리에 대한 개인 부담이 있습니다
추가분담금이 부담되면 관리처분인가 나기전에 조합원승계가 되면 미리 매도를 하시는 분들이 많이 있으니 그런부분을 확인해보시고 매도를 해보시기 바랍니다