다주택자의 선순위가 아닌 후순위상속주택 양도시 세율

Question

다주택자입니다. 보유기간 2년미만의 조정대상지역 내 후순위 상속주택(별도세대 피상속인이 주택 2채 이상 보유)양도시 세율 문의입니다.

첫째,단기보유중과는 미적용이죠?

소법 104조

② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.

1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날

둘째, 그럼 다주택중과세율 판단으로 넘어가서 2년미만이면 단기단일세율과 다주택기본+추가세율 비교과세하니 상속주택이니 일반세율과 기본+추가세율 둘 중 큰 다주택중과세율 적용하겠죠?

소법104조

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호및제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017.12.19, 2020.8.18>

셋째, 5년 경과하지 않은 선순위상속주택만 중과배제되는거죠? 그럼 후순위는 중과죠?

소득령167조의3

7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

넷째, 26.5.9까지 중과유예는 2년이상 보유 자산이 대상이니 다주택자의 2년 미만 조정대상지역 내 후순위 상속주택의 세율은 중과세율 (기본+추가)아닐까요?

소득령167조의3

12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(생략) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

참고, 존경하는 마포세무사님 의견 첨부

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Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 피상속인+상속인 보유기간이 2년 이상이면 단기세율 적용되지 않습니다. 별도세대여도 관계 없습니다.

2. 상속일로부터 5년간 양도세 중과 배제대상입니다. 그 이후에는 일반주택과 동일합니다.

3. 네 맞습니다. 선순위 상속주택만 5년간 중과배제대상 주택에 해당합니다.

4. 피상속인+상속인 보유기간이 2년 이상이면 단기세율 적용 안되며 선순위 상속주택은 상속일로부터 5년 내는 중과대상 자체가 아닙니다. 그 이후에는 일반 주택과 동일합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.