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전세 재계약할때 갱신청구 쓸때랑 안쓸때 차이점
안뇽하세요. 전 집주인이고 몇달 후에 전세 계약 2년이 끝나는데 세입자나 저나 재계약을 할 생각입니다. 이때 갱신청구권을 쓰고 제계약을 할지를 명시적으로 해두는게 나을지 아닐지 문의드립니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
세입자가 계약 만료 전에 계약갱신청구권을 명시적으로 행사하고 임대인이 이를 받아들여 2년 연장을 하게 된다면 세입자는 계약갱신요구권을 1회 사용한 것으로 볼 수 있고 임대인은 정당한 거절 사유가 없는 한 거절 할 수 없습니다. 만약 이번 재계약 시에 갱신청구권을 사용하지 않고 합의로 연장 계약을 하고 2년 뒤에 세입자가 갱신청구권을 사용한다면 이전에 해당 권리를 사용했는지 안했는지가 중요하게 작용하기 때문에... 임대인 입장에서라면 이번에 어떻게 갱신을 하는 건지 명시적으로 해두시는 것이 좋다고 판단이 됩니다. 계약서에는 갱신청구권 행사 여부, 계약기간, 보증금 변동 여부, 합의에 의한 재계약인지 여부를 명확하게 적어 두시는 걸 추천 드립니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임차인 입장에서는 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 5% 상한 협의 또는 동결로 2년 더 거주가 가능하고 중도 퇴실 시 3개월전에 임대인에게 통보를 하게 되면 임대인은 3개월 후에 임차인에게 보증금 반환을 하고 임대차종료를 해 주어야 하며 임차인은 복비에 대한 부담이 없으므로 임차인에게 유리한 조항입니다. 1회 사용이 가능하기 때문에 임대인 입장에서는 임차인이 빨리 소진하기를 원할 수 도 있습니다. 다만 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 할지는 자유의사이므로 임대인이 강제로 사용했다 할 수 없습니다. 계약갱신청구권을 쓰지 않고 일반 재계약일 경우는 2년간 계약기간을 상호 지킬 의무가 있고 임차인도 중도퇴실을 해야 될 경우는 복비를 책임을 지고 새로운 세입자를 구해주고 나가야하는 제약을 받게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인 입자에서는 세입자가 계약갱신청구권(계약서상에 명시하는 것이 좋습니다.)을 빨리 사용하는 것이 좋을 수 있지만, 계약갱신청구권으로 갱신이 확정된 이후에는 임차인이 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 해주어야 함에 유의하셔야 합니다. 보증금을 5% 이상 인상하지 않는다면 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않을 가능성이 많은데, 이때는 기간을 정하여 합의에 의한 갱신을 하게되는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재계약을 할 지 계약갱신청구권을 행사할 지 선택의 문제입니다.
나중을 위해서 계약갱신청구권을 아껴둘 수 있고 아니면 지금 바로 사용해도 무방하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
계약갱신청구권 사용시 다음 2년동안 법정 상한선인 5% 이내로만 임대료를 임상할 수 있으며 세입자는 언제든 중도 해지를 통지할 수 있습니다. 반대로 사용하지 않을 경우 임대료를 자율적으로 협의해서 인상할 수 있으며 2년 거주 의무가 유지되어 세입자의 임의 해지가 제한됩니다. 향후 인상률 제한과 계약 기간 적용 방식에 직접적인 영향을 주므로 특약 사항등에 갱신청구권 행사 여부를 명확하게 기재하는 것이 분쟁 예방에 유리합니다. 감사합니다.