임대보증금 관련 질문 (전세권설정 관련)
안녕하세요, 다가구 민간임대주택 빌라 임차인입니다.
건물 전체가 50억 정도의 매매가인 건물(빌라)이고 5층짜리 건물입니다.
원래 부동산에서 해당 건물 세대 중에 HUG 에 가입된 세대가 있다고 하면서
저희보고도 HUG 에 가입 가능할거라고 해서
HUG 가입불가시 계약금 전액반환 특약을 넣었는데,
막상 HUG 상담 받아보니 올해부터 법이 바뀌어 1층이 근린생활시설이고 여기 주거용으로 살고있어서 HUG가입 불가 판정을 받았습니다.
그래서 저희가 보증보험 가입 안되니깐 전세권 설정 가능하게 해달라고 했더니, 해준다고 합니다.
근데 임대차 계약서 작성시 '임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서' 를 작성한게 떠올랐어요. (미가입 동의체크표시를 했었어요.)
위 임대사업자의 임대보증금 보증가입 의무 관련 내용을 확인했으며, 임대주택에 전세권을 설정하였거나, 주택임대차보호법에 따른 대항요건 및 확정일자를 갖추었습니까(예정포함), 그렇지 않을 경우 보증이 이행되지 않을 수 있음을 확인했습니까? "예" 체크표시
임대보증금의 전액이 아닌 일부금액만 보증에 가입한다는 사실에 동의하십니까? "미가입 동의 (보증 대상 금액이 0원 이하)"
추후 임대사업자로부터 임대보증금을 돌려받지 못할 경우 보증에 가입된 일부금액만 보증회사에서 지급이 가능하다는 점에 동의하십니까? "미가입 동의 (보증대상 금액이 0원 이하)"
건물 전체 매매가가 50억 정도 되고, 보증금이 건물 전체의 70%를 넘지 않아서 민간임대주택임에도 불구하고 임대인이 보증보험 가입에 대한 의무가 없다고 설명을 들었는데요.
전세권 설정을 드는 비용을 임차인이 100% 부담해야되는걸까요 ? HUG 가입이 불가능한 경우라할지라도요.
민간 임대 주택인 점을 꼭 고려해주시기 바랍니다. 감사합니다.
질문자님께서 보증보험 가입 불가로 인해 전세권 설정을 요구하신 경우, 임대인은 이에 응해야 할 의무가 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 임대 사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하며, 보증보험에 가입하지 않은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
그러나 다음과 같은 경우에는 보증보험 가입 의무가 면제됩니다.
1. 임대보증금이 주택임대차보호법 상 최우선변제금액 이하인 경우
2. 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대 사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우
3. 임차인이 주택임대차보호법 상 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우
질문자님의 경우, 1층이 근린생활시설로 되어 있어 HUG 가입이 불가능한 상황이므로, 임대인은 질문자님의 전세권 설정 요구에 동의해야 합니다.
또한, 질문자님께서 임대차 계약서 작성 시 '임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서'를 작성하셨다고 하더라도, 이는 보증보험 가입 의무 면제 사유에 해당하므로 문제가 되지 않습니다.
전세권 설정 비용은 일반적으로 임차인과 임대인이 반반씩 부담하거나, 임차인이 전액 부담하는 경우도 있습니다.
그러나 질문자님의 경우에는 HUG 가입이 불가능한 특수한 상황이므로, 임대인이 전세권 설정 비용을 부담하는 것이 적절해 보입니다.