용도지역·용도지구·용도구역은 어떻게 다른가요?

Question

용도지역·용도지구·용도구역은 모두 토지 이용을 관리하기 위한 제도라고 하는데 각각 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 토지의 큰 이용 방향을 정하는 것으로 알고 있는데 맞나요? 또한 용도지구와 용도구역은 어떤 목적에 따라 지정되며 건축이나 개발 행위에 어떤 제한이 생기는지 알고 싶습니다. 실제로 세 제도가 서로 중복 지정될 수 있는지도 궁금합니다.

Answer 1

토지이용계획은 용도지역, 지구, 구역으로 구분되는데

1. 용도지역 = 토지의 큰 방향(주거·상업·공업 등)

2. 용도지구 = 특정 목적을 위한 추가 규제(경관·방재 등)

3. 용도구역 = 광역적 관리·보호(그린벨트 등) 를 지정된 것으로 서로 중복 지정 가능하며, 실제 개발·건축 시에는 세 가지 규제를 모두 고려해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

우리나라의 도시계획은 기본적으로 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따라 국토교통부장관을 최고책임자로 하여 광역도시계획 -> 도시군기본계획 -> 도시군관리계획으로 이어지는 큰 틀에 따라서 개발이 이루어집니다. 용도에 따라 개발할 수 있도록 용도지역, 용도지구, 용도구역도 이 법에 의해 지정되고 용도지역별로 건폐율이나 용적률도 지정이 됩니다. 먼저 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 나눠지고 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어 지는 등 다시 여러가지로 세분이 됩니다. 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위해 다시 용도지구가 지정될 수 있으며 용도지역과 중복하여 지정될 수 있습니다. 여기에 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 규정 등 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하며 토지이용의 종합적인 조정 및 관리를 위해 용도구역이 다시 중복하여 지정 될 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

용도지역은 국토 계획 및 이용에 관한 법률에 의거하여 토지를 4가지로 분류를 하게 되는 대분류적인 성격으로

도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보존지역으로 크게 4가지로 나누게 됩니다.

용도지구는 용도지역을 좀 더 세분화하고 제한 및 강화를 하는 목적으로 기능 증진, 미관, 경관, 안전등에 따라 좀 더 세부화 되는 부분이라 볼 수 있습니다. 예를 들면 경관지구, 고도지구, 취락지구등이 있을 수 있습니다.

용도구역은 용도지역이나 용도지구의 제한을 보다 강화 또는 완화하기 위한 도시, 군관리계획으로 별도로 지정을 하는

토지이용계획 수단이라 할 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

용도지역은 토지의 큰 틀을 정하는 기본 제도이고, 그 위에 용도지구는 더 세부적인 제한이나 완화, 용도구역은 특정 목적을 위해 별도로 강한 규제를 거는 제도라도 보시면 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

간단하게 설명드리면 용도지역은 전 지역에 걸쳐 구분되어 그 용도가 정해져 있습니다. 질문처럼 토지이용이나 건축물, 용도, 밀도등을 규제하기 위해 주거, 상업, 공업, 관리지역으로 구분하고 각 지역별 상세하게 구분하여 용적률, 건폐율 ,건축제한을 하는 것이고, 용도지구는 용도지역의 규제를 강화 또는 완화해 주는 역할을 하게 됩니다, 즉, 용도지역내 용도지구등이 추가로 설정되는 것이라고 보시면 되고, 경관지구,고도지구, 개발진흥지구등이 이에 해당이 됩니다,

용도구역은 위 용도지역, 용도지구의 규제를 강화,완화 하기위해 도시,군 관리계획으로 별도 지정하는 토지이용계획을 말하고 대표적으로 개발제한구역, 도시자연공원지구, 수산자원보호구역, 시가화조정구역이 이에 속하게 됩니다.

보통은 용도지역은 모든 토지의 기본적으로 부여되고, 동일한 구역을 기준으로 중복될수 없습니다. 용도지구는 동일한 구역에 중복지정이 가능하고 보통은 기존 용도지역에 추가하여 용도지구를 지정하기에 이 둘은 동일지역이라도 동시에 존재할수 있습니다.