부동산 건물 누수 관련 건물주 수리 의무 법률자문 요청드립니다

Question

안녕하세요 다름이 아니라 노후된 빌라 반지하 A 호수가 저희 아버지 명의로 되어있는데 얼마전 부터 방바닥에 물이 점점차더니 이제는 더이상 일상생활을 할수 없는 지경까지 이르러서 월세로 이사를 하려고하는데요

아직 누수 전문업체를 통해서 확인받은 상황은 아니지만 공실인 B 호수에 물이 역류하거나 새서 저희집까지 넘쳐 흘렀다고 생각이되는데(저희집에서 물이 샌다면 수도요금이 많이나와야하나 예전과 수도요금은 별차이가없습니다) 일단은 건물주 허락을 받고 B 호수 문짝을 떼어내고 방에 들어가본결과 방에 물이 넘실넘실 흐르는건 아니지만 세탁기 놓는곳에 물이 엄청 고여있고 방안 전부가 축축하긴 하더라구여. 일단 해당상황을 확인 시켜드리려고 건물주에게 방문을 한번 요청드렸으나 방문을거부하는데 만약 누수업체 통해서 확인 시 B 호수 문제 또는 A 호수 B 호수 문제 둘다 문제일 경우 B 호수에 대한 누수 수리 방치 나 거부를 할 경우 소송을 걸수가 있을까요?

예전에도 방에 물기가 조금있었던적은 있었으나 지금처럼 방 전체에 물이 흘러나오거나 축축해진 상황은 아니었고 시간이지나면 다시 마르고해서 불편함을 감수하고 지냈는데 현재는 생활할수있는 상황이 아닌 지경에까지 이르렀는데 건물주에 대응이 너무 미적지근해서 문의드립니다

Answer 1

안녕하세요. 민경철 변호사입니다.

그렇다면 건물주가 집의 소유자이고 아버지가 임차인이라는 것인가요? 임대차 관계라면 임대인에게 수선의무가 있습니다. 건물의 주요 구성부분, 기본적 설비의 교체와 같이 하자가 크고, 수리비가 거액이 드는 대규모 수선은 임대인이 부담하게 됩니다.

임대인에게 수선의무가 있음에도 수리해 주지 않아서 임차인이 자신의 비용을 들여서 수리를 했다면 필요비상환청구권이 있고, 임대인의 필요비 상환의무는 임차인의 차임지급의무와 동시이행관계에 있으므로 임차인이 지출한 필요비를 상환받지 못했다면 그 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.

임대인이 수선의무를 이행하지 않아서 건물을 전혀 사용하지 못하게 되었다면 임차인은 차임의 전부를 지급거절할 수 있습니다.임차인이 상당 기간을 정하여 임대인에게 수선의무 이행을 최고 하였는데 임대인이 불이행하면 임차인은 수선의무 지체를 원인으로 계약해지를 하고 임대차보증금반환청구를 할 수 있습니다. 그 이후의 차임지급의무는 면하게 됩니다. 임대목적물의 수선이 불가능한 경우에는 이행불능이 되므로 이때도 임차인은 계약 해지를 할 수 있습니다. 즉 하자 수선이 불가능하고 그로 인해서 임대차목적을 달성할 수 없다면 임대차는 즉시 종료하게 됩니다. 그 뿐만 아니라 임차인은 손해배상청구를 할 수도 있습니다. 이때 수리의무 불이행과 상당인과관계 있는 확대손해까지 배상받을 수 있습니다.

Answer 2

B 호수가 공실이라면 임차인과의 문제가 있는 건 아니므로, 만약 누수의 원인이 B 호수에 있다면 건물주로서는 누수를 방지하기 위한 조치의무가 인정됩니다.

그러나 위 누수 조치 거부로 인한 피해에 대하여 손해를 청구할 수는 있을지언정 현실적으로 형사고소나 누수 수리를 강제하는 방법은 어려운 상황입니다. 이상입니다.