아파트 누수 피해에 대한 책임은 누구에게 있나요?
저는 2020년 11월에 리모델링이 완료된 구축 아파트를 매매해 약 1년 정도 거주했습니다.
이후 직장 문제로 이사하게 되어 2021년 11월에 세입자를 들였고, 세입자의 계약이 2025년 11월 10일에 종료되어 집을 다시 확인하게 되었습니다.
그런데 집 상태가 너무 심각했습니다.
안방 천장은 내려앉아 갈라져 있었고, 벽지에는 곰팡이와 얼룩이 가득했습니다.
베란다 오수관에서도 누수가 있었던 것으로 보이며 곰팡이와 페인트 손상도 매우 심했습니다.
제가 거주할 때 안방 한쪽에 약간의 누수가 있어 벽지에 곰팡이가 피긴 했지만, 아주 경미한 수준이었기 때문에 크게 문제 삼지 않았습니다.
하지만 세입자가 2023년쯤 “윗집에서 누수가 있는 것 같다”고 두 번 정도 연락을 주어 저는 즉시 관리사무소에 알렸습니다.
그런데 관리사무소는 윗집만 확인하고 별다른 조치를 하지 않았고, 이후 세입자도 추가 연락을 주지 않아 상황이 이렇게 심각해졌을 거라고는 상상하지 못했습니다.
세입자 계약 종료 후 집을 보자마자 관리사무소에 찾아갔는데, 관리사무소는
벽지 질이 안 좋았다,
우리 집 오수관 문제일 수도 있다,
지금은 젖어 있는 부분이 없어 비가 와야 정확히 알 수 있다,
라는 식으로 책임을 회피했습니다.
그리고 “일단 집을 수리해서 살고, 또 피해가 생기면 그때 조치하겠다”며 사실상 저에게 책임을 넘기려는 태도를 보였습니다.
이에 제가 누수 전문업체를 불러 진단을 받았고, 그 결과 윗층의 오수관 불량과 오수관 주변의 균열(방수 미비)가 원인으로 확인되었습니다.
윗층 어르신도 원인은 인정했지만 “돈이 없다, 나중에 또 이런 일이 생기면 그때 보상하겠다”며 현재 피해에 대한 책임은 회피하고 있습니다.
이 내용을 다시 관리사무소에 전달하자 관리사무소의 태도가 달라져,
윗층 오수관 길이가 짧아 결합이 제대로 되지 않았음을 인정했고, 11월 14일자로 윗층 오수관을 교체했습니다.
그런데 수리 전 사진에서도 오수관 주변 균열이 명확히 보임에도 불구하고, 그 부분은 “관리사무소 책임이 아니다”라며 윗층과 알아서 해결하라고 하고 있습니다.
저는 지금 당장 집에 들어가 살아야 하는데, 윗층과 관리사무소 모두 책임을 미루기만 하고 실질적인 보상이나 복구는 이루어지지 않아 매우 답답한 상황입니다.
이런 경우 누수 피해에 대한 보상은 누구에게 받아야 하는 건가요?
처음에는 윗층에게만 책임이 있다고 생각했는데,
오수관 불량은 공용부분 관리 문제이고, 오수관 주변 균열과 방수 미비로 인한 피해까지 고려하면
관리사무소와 윗층 모두에게 책임을 묻는 것이 맞는 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
누수 원인이 윗층 오수관 불량과 오수관 주변 균열·방수 미비로 확인된 이상, 윗층 소유자뿐 아니라 공용부분 관리 의무가 있는 관리주체도 공동으로 책임을 부담할 여지가 높습니다. 현재처럼 양측이 책임을 회피하는 경우에는 두 주체 모두를 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.책임 주체에 대한 법리 검토
오수관은 구조상 공용부분에 해당하는 경우가 많아 관리주체는 점검·보수 의무를 부담합니다. 균열이나 결합 불량이 장기간 방치되었다면 관리상의 과실로 평가될 수 있습니다. 윗층 배수관 연결 부위의 하자로 인한 누수는 윗층 소유자의 관리 부주의가 문제될 수 있어 양측의 과실이 경합될 가능성이 있습니다. 관리사무소가 최초 신고 당시 적절한 조치를 하지 않은 점도 책임 판단 요소가 됩니다.피해 범위 및 손해 산정 방향
벽지, 천장, 바닥재, 단열재 등 실질 복구비는 영수증과 견적서를 기준으로 산정하고, 재발 방지를 위한 방수 처리 비용도 포함할 수 있습니다. 세입자 거주 중 발생한 손해라면 임대인으로서 부담한 추가 비용 역시 손해로 평가됩니다. 누수 전문업체 진단 결과는 책임 비율 산정에 중요한 증거가 됩니다.실무적 대응 전략
관리주체와 윗층 모두에게 사실관계와 복구 비용을 명확히 기재한 내용증명을 발송해 손해배상을 요구하는 것이 우선입니다. 응답이 없거나 책임을 부인한다면 두 주체를 공동피고로 삼아 민사소송을 제기하는 방식이 적절합니다. 초기 관리소 대응의 문제, 최초 신고 당시 미조치 사실, 전문업체 진단서를 중심으로 입증을 준비해야 합니다.추가 유의사항
향후 재발 가능성이 있다면 완전한 원인 제거 및 재시공 범위를 명확히 해야 하고, 공용부분 하자라면 입주자대표회의나 관리주체를 상대로 한 추가 조치 요구도 가능합니다. 합의 시에는 향후 하자 재발 책임까지 포함한 서면 합의를 확보하는 것이 필요합니다.